Vente d'un bien de la succession pour un prix inférieur à la valeur déclarée

✳️ SITUATION : Jules et Charles ont hérité de la maison de leur père dont la valeur a été estimée par plusieurs agences à environ 1 M € au jour du décès.

Convaincus qu’ils pourront la vendre plus chère et désireux d’optimiser le montant des impositions qu’ils auront à payer (taxation à 20 % dans la succession contre 36,2 % en matière de plus-value immobilière), ils insistent pour que la maison soit portée dans la déclaration de succession pour une valeur de 1.3 M €. Cette déclaration est déposée dans les 6 mois du décès et les droits sont payés en totalité.

MAIS, malgré tous leurs efforts, la maison ne sera vendue qu’au prix de 800 000 € un an après.

Jules et Charles souhaitent donc demander la modification de la valeur de 1.3 M € portée dans la déclaration de succession et y substituer celle de 800 000 €, afin d’obtenir la restitution d’une partie des droits payés.
Est-ce possible ?

✳️ EN THEORIE, oui.
Art. R*194-1 du LPF : lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par le contribuable, celui-ci peut en obtenir la décharge, à condition de démontrer son caractère exagéré.

✳️ EN PRATIQUE, c’est (souvent) compliqué.
En effet, il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que :
➡️ Il revient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l'imposition contestée en établissant que la valeur vénale de l'immeuble au jour du décès était inférieure à celle mentionnée dans la déclaration de succession.
➡️ Des offres d'acquisition postérieures à la date du fait générateur de l’impôt et susceptibles d'être discutées ne constituent pas des termes de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt (Cass. com. 22-10-2013 n° 12-24.034 (n° 1000 F-D).
➡️ Le prix de vente du bien, postérieurement au décès, ne peut pas être pris en compte pour établir l’existence d’une surévaluation (Cass. com. 19-6-2024 n° 22-24.169 F-D).

En d’autres termes, Jules et Charles ne pourront pas arguer du prix de vente de la maison pour obtenir la modification de la valeur retenue dans la déclaration de succession et la restitution d’une partie des droits payés.

Ils devront notamment justifier leur demande avec des termes de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires et dont la cession est antérieure au fait générateur de l’impôt.

Or, les ventes qui peuvent être opposées à l’administration fiscale convergent plutôt vers une valeur de 1 M € (que de 800 000 €).

CONCLUSION : Jules et Charles pourront demander la restitution d’une partie des droits payés, mais pas à hauteur du montant espéré. De plus, cette demande de restitution conduira inévitablement au contrôle de la totalité de la déclaration de succession, ce qui pourrait bien leur réserver d'autres (mauvaises) surprises...