🌲Calendrier de l'Avent Fiscal 3ème Edition _ 9/24

RAPPEL Doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 110 et 120) :

▪️Peut seul constituer un terrain à bâtir, un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol », qu’il s'agisse d’Immeubles neufs ou d’Immeubles achevés depuis + de 5 ans.

▪️Un Immeuble ancien qui est susceptible d’être utilisé à un usage quelconque, sans qu’il soit besoin d’y réaliser des travaux le rendant à l’état neuf au sens de l’art. 257-I-2-2° CGI demeure un Immeuble ancien.

▪️ A l’inverse, dès lors qu’il peut faire l’objet d’une autorisation de construire, un Immeuble qui n’est + susceptible d’être utilisé à un usage quelconque doit être assimilé à un terrain à bâtir.

Intérêt de la distinction Immeuble bâti ancien / terrain à bâtir :

👉 Elle permet de déterminer le régime de TVA applicable à la vente d’un terrain comportant une construction ancienne :
➡️ Si Immeuble ancien : exonération art. 261-5 CGI sauf option art. 260-5° bis CGI.
➡️ Si terrain à bâtir : TVA applicable de plein droit art. 257-I-2-1° CGI.

👉 Elle permet également de déterminer si la condition d’identité juridique est remplie, et donc si la TVA sur la marge est applicable, dans l’hypothèse de l'acquisition d’une parcelle avec une construction ancienne, démolition, et revente de parcelle (initiale ou détachée).
➡️ Si l’Immeuble acquis était impropre à un quelconque usage, c’était un terrain à bâtir : la TVA sur la marge est applicable à la revente.
➡️ Si l’Immeuble acquis pouvait être utilisé pour un usage quelconque, c’était un Immeuble ancien : la TVA sur la marge n’est pas applicable à la revente.

⚠️ Il pourrait être tentant, lorsque l’option prévue par l’art. 260-5° bis a été omise dans un acte de vente d’un Immeuble achevé depuis + de 5 ans, de soutenir que l'Immeuble vendu était impropre à un quelconque usage, CQFD = Terrain à bâtir qui entre dans le champ d’application de la TVA.

MAIS, c’est au contribuable qu’il appartient d’établir la preuve que l’Immeuble était impropre à un usage quelconque.

ILLUSTRATION : Contrôle strict des juges sur la qualification de terrain à bâtir, dans deux Arrêts de la Cour d'Appel Appel de Nancy (19/10/2023 n° 21NC00573 et 30/11/2023 n° 21NC00894), dans lesquels une société avait acquis une parcelle comportant une construction ancienne, démoli la construction et revendu des terrains à bâtir détachés.

La société avait soumis la vente à la TVA sur la marge (art. 268 CGI), considérant que le bien acquis était impropre à un quelconque usage et constituait un terrain à bâtir.
L’administration fiscale considérait que le bien acquis était un immeuble bâti, de sorte que la TVA sur la marge n’était pas applicable.

Les juges ont estimé que les attestations (du maire, du précédent propriétaire ou d’un agent immobilier), le permis de démolir ou les photos produites par le contribuable n’établissaient pas la preuve que le bien acquis était impropre à un quelconque usage.

 La "preuve", c'est la clé en matière fiscale... Il ne suffit jamais d'affirmer les choses !