🌲 Calendrier de l'Avent Fiscal 3ème Edition _ 6/24

L'année 2023 avait pourtant "bien" commencé, son oncle Marcel est décédé en instituant Suzanne légataire d’un immeuble à Nice, déclaré à sa demande pour une valeur vénale de 2.5 M € dans la Déclaration de succession de février 2023. Suzanne relève du taux à 55 %, elle ne souhaite pas porter une valeur vénale trop haute... 

Coup de chance (?), moins d’un an après, Suzanne fait une belle opération en revendant l’immeuble pour 3.5 M €. Elle paye un impôt de plus-value immobilière nettement plus avantageux (36.2 %) que son taux de DMTG (55 %).

MAIS sa chance s’arrête net, car quelques mois plus tard, Suzanne a reçu une proposition de rectification dans laquelle l’administration fiscale a rectifié la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession. Selon elle, termes de comparaison à l'appui, cette valeur vénale était de 4 M €, conséquence = rappel de DMTG de 825.000 € + IR.

Après une discussion ardue avec l’administration fiscale, Suzanne a obtenu une valeur vénale de 3.5 M €, soit un rappel de DMTG de "seulement" 550.000 €.

Malgré cette belle avancée, Suzanne reste contrariée.
En effet, lors de la vente, la plus-value immobilière a été calculée en retenant une valeur d’acquisition de 2.5 M € ce qui lui donne le sentiment d’avoir subi une double imposition…

Elle en parle à son ami de longue date, Jean-Charles, devenu Notaire, qui est très calé en procédure fiscale depuis qu'il est adhérent du CNAF. 

Bien lui en a pris, car ce dernier lui apprend une super nouvelle : pour le calcul de la plus-value immobilière taxable suite à la vente de l’immeuble, elle peut demander à l’administration fiscale la prise en compte de la valeur RECTIFIEE fixée par le redressement des DMTG, et ainsi demander un dégrèvement en plus-value immobilière !

Pour mémoire, si l'on reprend les différentes jurisprudences sur le sujet des valeurs vénales en matière de succession et leurs incidences en plus-value immobilière, il en ressort que :

👉 Le prix de vente d'un bien de la succession ne constitue PAS un élément de preuve de sa valeur vénale au décès opposable à l'administration fiscale (cf. rappel récent de la Cour de Cass. du 19/06/24 n° 22-24.169). Mais, en pratique, on constate régulièrement qu'une plus-value immobilière importante déclarée peu de temps après le décès induira un risque de contrôle ++ de la valeur vénale déclarée en DMTG.

👉 Une rectification SUBIE de la valeur vénale après la vente (Proposition de rectification), permettra de calculer la plus-value immobilière en retenant la nouvelle valeur comme prix d'acquisition !!

👉 En revanche, une rectification SPONTANEE de la valeur vénale (Déclaration de succession rectificative), alors que l'héritier est déjà engagé dans l'opération de revente, ne permettra PAS de calculer la plus-value immobilière en retenant la nouvelle valeur vénale comme prix d'acquisition (risque de redressement).

En conclusion, comme Suzanne, de nombreux héritiers découvrent que les choses ne sont pas aussi simples qu'ils le croyaient sur le sujet et qu'ils auraient dû écouter les conseils du notaire pour déclarer une valeur vénale cohérente au décès et ainsi éviter de multiples déconvenues fiscales !