TVA sur la marge, nouvelle précision du Conseil d'Etat

✳️ NOUVEAUTE : Par un arrêt du 02/04/2024 (n° 466644), le Conseil d'Etat a complété son analyse restrictive du champ d’application de la TVA sur la marge aux ventes de terrains à bâtir détachés de terrains bâtis, dans le prolongement de son précédent arrêt du 11/10/2022 (n° 464561).

Le Conseil d'Etat a jugé que la condition d’identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien vendu n’était pas remplie et que la TVA sur la marge ne s’appliquait pas aux ventes de terrains à bâtir qui avaient le caractère d’immeubles bâtis au moment de leur acquisition, notamment « … quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l'objet d'une autorisation de division, ou d'une division effective, lors de l'acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l'acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment ».

On comprend que le Conseil d'Etat subordonne l’application de la TVA sur la marge à 2 conditions :
👉 La division des terrains à bâtir doit avoir été autorisée ou effectivement réalisée avant l’acquisition.
👉 Les terrains à bâtir doivent être désignés en tant que tels à l’acte d’acquisition, distinctement des terrains bâtis.

Ainsi, le Conseil d'Etat exige que la division dont sont issus les terrains à bâtir ait été autorisée ou effectivement réalisée avant l’acquisition, et que les conséquences de cette division aient été tirées à l’acte d’acquisition.

Cet arrêt implique que les conséquences de la division soient tirées, non seulement dans la clause de désignation des biens vendus, mais également dans la clause de prix et dans les déclarations fiscales, et donc que :

👉 Le prix d’acquisition soit ventilé entre les terrains bâtis et les terrains à bâtir.
👉 La mutation de chaque parcelle, terrain bâti ou terrain à bâtir, soit soumise au régime fiscal approprié (droits de mutation et plus-value).

Conséquence : l’exonération pour cession de résidence principale (art. 150-U-II-1° CGI) ne peut pas être appliquée à la plus-value qui résulte de la cession des terrains à bâtir.