Revenus fonciers et travaux déductibles

✳️ ILLUSTRATION

M. et Mme B. ont acquis une maison composée :
- d’un RDC avec cuisine, SDB-W-C, salon, deux chambres et garage ;
- d’un R+1 comprenant un grand grenier qui a toujours eu cet usage.

Ils souhaitent aménager l’ensemble du bien en 2 appartements pour les louer nus.
M. et Mme B peuvent-ils déduire les travaux de leurs revenus fonciers ?

✳️ PRINCIPES

Art. 31 I 1° du CGI :
✅ Travaux déductibles : dépenses de réparation, d'entretien et dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation.
❌ Non déductibles : dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, 3 février 2014, n°110) :
- Sont « considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement », ceux « ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage […] ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.) ».
- Sont également considérés comme de tels travaux ceux : « qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore […] ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants ».

➡ Aménagement du grenier et du garage en pièces à usage d’habitation :
❌  Non déductibles car consistent à aménager des locaux non affectés à usage d’habitation= travaux d’agrandissement.

➡  Réaménagement de la partie à usage d’habitation avant travaux (pièces du RDC hormis le garage) :
La redistribution de l’espace intérieur n’est pas, de plein droit, de nature à remettre en cause la déductibilité des travaux (nombreuses jurisprudences).

MAIS :
Les travaux doivent pouvoir s’analyser en de véritables travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration au regard de la jurisprudence et des définitions du BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, 3 février 2014 préc.).

DONC ils ne doivent PAS :
👉 Apporter de modification trop importantes au gros œuvre (ex : démolitions murs porteurs, dépose d’escaliers, création de trémies, d’ouvertures, etc.)
👉 Être considérés comme INDISSOCIABLES des travaux réalisés dans le grenier et le garage.

💡 Précisions :
Le caractère dissociable des travaux = question de fait dépendant de l’examen des travaux (devis, factures, plans avant et après travaux.) et examinée à la lumière de la jurisprudence.

Si caractère indissociable reconnu= non-déductibilité de l’intégralité des travaux !