Indemnité de résiliation d'un bail commercial et TVA

✳️ SITUATION :

Un bail commercial est en cours. Les loyers sont soumis à TVA. (option art. 260-2° du CGI.)
Le bailleur souhaite récupérer les locaux pour les vendre ou pour les louer dans de meilleures conditions, ou encore pour occuper lui-même les lieux.
Une convention de résiliation de bail est signée avec en contrepartie le versement d’une indemnité de résiliation au preneur par le bailleur.

Question : L’indemnité de résiliation doit-elle être soumise à la TVA ?

✳️ RAPPELS : Il résulte de l’article 256 du CGI que :

1️⃣  Sont soumises à la TVA les livraisons de biens corporels et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel.
2️⃣  Les opérations autres que les livraisons de biens corporels sont considérées comme des prestations de services.
3️⃣ Notamment les cessions de biens meubles incorporels ou le fait de s’obliger à ne pas faire ou à tolérer un acte ou une situation sont des prestations de services.
4️⃣ Ces opérations doivent être réalisées à titre onéreux, c’est-à-dire que le bénéficiaire du service doit fournir une contrepartie, comme le versement d'une somme d'argent.

✳️ TVA ou pas de TVA ?
La jurisprudence, tant communautaire que française, a mis en évidence la notion de « lien direct », à savoir que, pour que l’opération soit taxable, il est nécessaire qu’il existe un lien direct entre celui qui fournit le service et son bénéficiaire.

Ici, l’indemnité de résiliation peut s’analyser comme la contrepartie d’un service rendu consistant en la libération des locaux en vue de leur vente ou de leur relocation par le bailleur. (cf. CE 9e s.-s., 27-2-2015 n° 368661, SCI Catleya)

En effet, l’objet de la convention est, pour le preneur, de renoncer à son droit au bail et de libérer les locaux, de manière à permettre au bailleur d’en retrouver la disposition, en contrepartie de quoi le bailleur doit payer une indemnité.

L’objet de la convention caractérise bien une prestation de services individualisable rendue par le preneur au bailleur, rémunérée par le versement de l’indemnité.

S’agissant d’une prestation de services réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, l’indemnité DOIT être soumise à TVA.

Remarque : Il résulte de la jurisprudence de la CJUE (arrêt du 15 décembre 1993, aff. C-63/92, Lubbock Fine & CO) et de la doctrine administrative (BOI-TVA-BASE-10-10-50) que, si les loyers sont exonérés de la TVA, l’indemnité de résiliation est également exonérée de TVA.