Plus-value immobilière : Attention au risque de taxation d'office

✳ SITUATION

📌 2017 : M.X acquiert un bien pour une valeur globale de 250.000 €.

📌 2021 : M.X le divise et revend une partie (un terrain à bâtir) pour 80.000 €.
Pour le calcul de la plus-value, il retient que le prix d'acquisition de ce terrain était identique à son prix de vente, soit 80 000 € et 170.000 € pour le surplus conservé.
Conséquence : Pas de plus-value taxable + Dispense d’établir une déclaration de plus-value notamment lorsque la plus-value est = à 0 (150 VG III + BOI- RFPI-30-40 n°80) . L’acte doit préciser la nature et le fondement de l’absence de taxation.

📌 Sept. 2023 : Envoi par l'administration fiscale d’une mise en demeure de déposer une déclaration de plus-value sous 30 jours. Pas de réponse de M. X.

📌 Déc. 2023 : Envoi par l'administration fiscale d’une proposition de rectification avec taxation d'office. Elle considère que le prix d'acquisition était de 50.000 € et réclame un impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux + Majoration de 40 % + Intérêt de retard.

✳ PRINCIPES ET MISE EN OEUVRE DE LA PROCEDURE DE TAXATION D'OFFICE :

Principes :
👉 Pour les contribuables qui n'ont pas déclaré les plus-values imposables réalisées.
👉 Obligatoirement précédée d’une mise en demeure de régulariser sous 30 jours.

Conséquences :
👉 Application d’intérêts de retard et d’une majoration de 40 % à défaut de régularisation dans les 30 jours de la mise en demeure.
👉 Privation de certaines garanties du contribuable de la procédure contradictoire (inversion de la charge de la preuve, pas de prorogation du délai de 30 jours pour répondre, pas d’obligation pour l’administration fiscale de répondre aux observations, pas de recours hiérarchique, etc).

Problème : L’administration fiscale peut-elle également adresser une mise en demeure et procéder à une taxation d'office à défaut de réponse si l’absence de déclaration de plus-value était fondée sur une dispense légale en raison d’une plus-value égale à 0 ou d’une moins-value ?

✅ OUI, selon la jurisprudence, et ce même quand l’acte de vente mentionne les motifs de l’absence de dépôt d’une déclaration de plus-value. Le dépôt de l’acte à l’enregistrement ne saurait valoir déclaration aux sens des dispositions de l’article 150 VG du CGI (Conseil d’Etat 25 février 2013, n°357427, 8e s-s, Trottet).

Précautions :

👉 En cas de réception d’une mise en demeure suite à une vente pour laquelle il avait été estimé qu’aucune imposition n’était due (PV = 0), il est préférable de déposer, avant l’expiration d’un délai de 30 jours suivant réception de la mise en demeure, une déclaration de plus-value faisant apparaître les calculs retenus dont le montant de l’IR et des prélèvements sociaux sera = à 0.

👉 En cas de vente d'une PARTIE d'un bien, acquis avec un prix d'acquisition GLOBAL qui doit donc être ventilé (Vente, donation ou Ssion), l'administration fiscale pourra contrôler et remettre en cause le prix retenu, dans les 3 ans de la déclaration de plus-value.
Le vendeur devra donc impérativement pouvoir justifier de ses modalités de calcul et du bien fondé de la ventilation réalisée.