Option TVA et transmission d’une universalité de biens

✳️ TEXTES
Par combinaison des art. 256-1, 256 A, 257-1 et 261 du CGI ➡ la vente d’un immeuble achevé depuis + de 5 ans par un assujetti agissant en tant que tel est exonérée de TVA.

MAIS, option possible pour le vendeur pour la TVA sur la vente (art. 260 5° bis du CGI) afin d'éviter les régularisations de la TVA antérieurement déduite, à l’acquisition ou à l’occasion de travaux réalisés sur le bien (art. 207 III de l’Annexe II au CGI, régul. par 20ème).

L’art. 257 bis du CGI dispose : « Lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir.
…
Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des dispositions du e du 1 de l'art. 266, de l'art. 268 ou de l'art. 297 A. »

✳️ BOFIP
La doctrine administrative :
👉 considère que l’art. 257 bis est applicable à la cession d’un immeuble affecté à une activité locative,
👉 indique que la cession isolée d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé est susceptible de bénéficier de la dispense de TVA prévue par cet article, sous condition que cette cession corresponde à la transmission d’une activité locative attachée à l’immeuble vendu au profit d’une personne qui entend la poursuivre, et qu’elle soit réalisée entre deux redevables de la taxe au titre de cette activité.

Il s’agit d’une dispense de taxation lorsque l’immeuble entre dans le champ d’application de la TVA (immeuble neuf) ou d’une dispense de régularisation lorsque l’immeuble n’entre pas dans le champ d’application de la TVA (immeuble ancien).

⚠️ ATTENTION :

1️⃣ Lorsque les conditions d’application de l’art. 257 bis sont remplies, la dispense doit être appliquée ; il ne s’agit PAS d’1 option.

CQFD : lorsque la vente de l’immeuble relève de la transmission d’une universalité de bien au sens de l’art. 257 bis, et qu’elle porte sur un immeuble ancien, il ne sera PAS possible d’opter pour la TVA.

2️⃣ Si la vente a été soumise à TVA alors que l’art. 257 bis était applicable, l’acquéreur ne pourra pas déduire la TVA facturée à tort, et par conséquent obtenir son remboursement .

Rappel : si l'immeuble vendu est provisoirement vacant, et que l’intention de louer est toujours présente, l’art. 257 bis demeure applicable de façon obligatoire. L’oublier expose l’acquéreur à la remise en cause de la déduction de la TVA.

EN CONCLUSION : Les rédacteurs d’acte (compromis et acte définitif) doivent s’enquérir de la situation locative passée, présente ET future de l’immeuble vendu afin de bien déterminer le régime TVA applicable !!