Valeur vénale des biens immobiliers et preuve à rapporter

Sauf qu'il faudrait leur rappeler qu'ils ne sont pas en train de jouer au MONOPOLY et qu'il vaut mieux respecter les règles fixées par l'administration fiscale !

✳️ RAPPEL
Valeur vénale = prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de la nature et de l’état du bien au jour du fait générateur.

En principe, elle doit être :
👉 déterminée au jour du fait générateur de l’impôt,
👉 par comparaison avec des biens similaires au bien à évaluer,
👉 dont la vente est antérieure au fait générateur.
 
✳️ CONTROLE
L’Administration Fiscale peut rectifier le prix ou la valeur d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation parait inférieure à la Valeur Vénale des biens transmis ou détenus (art. L 17 LPF).

ATTENTION, son délai de reprise est :
En principe de 3 ans (art. L 180 LPF),
Peut aller jusqu'à 18 ans après la transmission, voire plus (Contrôle valeur en cas de rappel fiscal des donations de - de 15 ans, art L 181 B du LPF) !!
 
✳️ COMMENT JUSTIFIER ?
Cela implique de réunir et de conserver TOUS les éléments pris en compte pour fixer la Valeur Vénale des biens en cause :
 
👉 SURFACE : Il peut être opportun de faire réaliser un métré par un professionnel (géomètre, diagnostiqueur agréé, etc.) afin de justifier la surface réelle des biens, qui peut différer sensiblement de celle dont l’Administration Fiscale a connaissance (modèle H1 déclaré par les contribuables et/ou régul immobilière 2023).
 
👉 ETAT DU BIEN : Le mauvais état des biens au jour du fait générateur peut avoir une incidence importante sur la Valeur Vénale.
En cas de contrôle, l’Administration Fiscale considère généralement qu’à époque de construction similaire, tous les biens sont dans le même état d’entretien. Il est alors difficile de prouver après coup qu’un bien était en mauvais état, notamment lorsqu’il a été vendu ou qu’il a fait l’objet de travaux.

Dès lors, il est indispensable de réunir, dès que possible, des éléments concrets permettant de justifier de l’état du bien au jour du fait générateur (constat d’huissier avec photos, devis et/ou factures pour les travaux à entreprendre ou réalisés, etc.)
 
👉 OCCUPATION : Toute occupation doit être justifiée par la production du bail en cours ou tout justificatif au jour du fait générateur.
 
👉 TERMES DE COMPARAISON : Il est nécessaire de conseiller aux redevables de chercher les éléments les plus complets possibles, dans les bases de données que l’AF met à leur disposition :
📌 DVF (dvf.etalab.gouv.fr)
📌 Patrim (www.impots.gouv.fr/ espace particulier)
📌 Pour les notaires : Bases de données PERVAL et base BIEN. (Infos utiles mais encore souvent peu précises…)

EN CONCLUSION, dans un contexte :
👉 d'augmentation des contrôles valeurs et IFI,
👉 de forte variation des marchés immobiliers,
l'anticipation et la précision en la matière sont plus que nécessaires !!