🎄 Calendrier Fiscal de l’Avent 2023_24/24

Lorsque la valeur d’un immeuble est considérée comme surévaluée dans une déclaration (Succession/donation/IFI), le 1er reflexe est généralement de déposer une déclaration rectificative en diminuant la valeur du bien et en demandant la restitution des droits versés en trop.

Dans la plupart des cas, l’administration fiscale rejettera cette demande, si elle n’est pas étayée.

✳️ PRINCIPES

👉 Les DMTG ou l’IFI sont assis sur la valeur vénale réelle des biens au jour du fait générateur.

👉 Quand une imposition est établie d’après les bases indiquées dans la déclaration déposée, il peut en obtenir la décharge que s’il démontre son caractère exagéré (art. R*194-1 du LPF).

👉 Cette preuve est apportée avec des termes de comparaison (minimum 3), portant sur des biens similaires (surface, période de construction, emplacement, etc.) et dont les ventes sont antérieures au fait générateur de l’impôt (jurisprudence constante).

👉 La réclamation doit être déposée avant le 31/12 de la 2ème année suivant celle de l'enregistrement de la déclaration.

✳️ COMMENT PROCEDER

1️⃣ Se placer AU JOUR du fait générateur pour déterminer la valeur vénale réelle du bien (jour du décès, de la donation ou au 1er janvier de l’année pour l’IFI).
Tout élément postérieur au fait générateur (dégradation de l’état du bien ; modification des règles d’urbanisme ; prix auquel le bien va se vendre ou s’est vendu, etc.) sera inopposable à l’administration fiscale.

2️⃣ Le bien en cause doit être évalué par comparaison avec des ventes de biens SIMILAIRES.
Un appartement de 100 m² à PARIS n’est pas comparable avec un studio de 30 m² à CERGY ; une maison en 1ère ligne au CAP-FERRET n’a pas le même prix/m² qu’une maison en 3ème ligne, etc.

3️⃣ Avec des ventes ayant eu lieu AVANT le fait générateur (quelques jours ou mois avant, mais pas 10 ans non plus !).
Les ventes postérieures ne servent qu’à corroborer la valeur du bien établie par comparaison.

✳️ DIFFICULTES RENCONTREES

Lorsqu’il n’y a pas assez de termes de comparaison exploitables, la preuve de la surévaluation va être difficile à rapporter.

Or, l’administration fiscale n'a pas la charge de la preuve. Elle est donc rigoureuse quant à l’appréciation des demandes de restitution et il est fréquent qu’elle les refuse.

La saisine du TJ pour faire trancher le litige est possible, mais sans éléments tangibles, elle est généralement vouée à l'échec.

✳️ PRECAUTIONS

Pour déclarer "au plus juste" les valeurs vénales (Déclaration d'origine ou rectificative) :

📍 Valider la cohérence des valeurs déclarées avec le marché immobilier au jour du fait générateur (consultation des bases DVF/Patrim Usagers/PERVAL).

📍 Conserver TOUS les justificatifs de la valeur retenue en cas de contrôle (photos du bien, constat d'huissier pour un état dégradé, etc.).