Calendrier de l'Avent Fiscal 23/24

La base taxable de ces impôts est l’un des motifs de contrôle « préféré » de l’administration fiscale. Et pour cause, elle repose sur la notion de valeur vénale, qui n’est jamais simple à déterminer, notamment s’agissant des biens immobiliers.
 
✳ PRINCIPES

Méthode d’évaluation par COMPARAISON, à la date du FAIT GENERATEUR (date de la transmission ou 1^er janvier de l’année pour l’IFI), qui nécessite de pouvoir justifier :

• Des éléments relatifs au bien transmis : situation géographique (nuisances/avantages de la localisation), superficie, affectation, état d'occupation et d’entretien, existence de contentieux, etc. Si nécessaire, intervention d’un professionnel (diagnostiqueur, huissier, etc.) afin de pouvoir justifier de certains éléments.
• Des modalités de détention : indivision (familiale ou non, nombre de coproprios, contentieux, etc.), dans une société, démembrement, etc.
• Des termes de comparaison (marché immo) : Différents fichiers permettront de trouver des RÉFÉRENCES OPPOSABLES à l’AF (Bases PERVAL, BIEN, ETALAB, PATRIM USAGER).

 
✳ POINTS DE VIGILANCE

• Valeur déclarée au titre de l’ISF/IFI ou dans une mutation récente : Pas opposable à l’administration fiscale, car les valeurs évoluent en permanence (contexte de hausse ces dernières années).

• Valeur des agences immobilières : Pas opposable à l’administration fiscale. Mais peut être utile pour corroborer une valeur déterminée avec des termes de comparaison.

• Prix de vente du bien. Régulièrement, les héritiers déclarent ce prix comme valeur vénale dans la déclaration de succession. Or, une vente réalisée plusieurs mois/années après le décès, dans l’urgence (paiement des droits), ne reflètera pas toujours la valeur vénale du bien à la DATE de la transmission. Pour rappel, la CA de Montpellier vient de juger que ce prix peut être opposé à l'administration dans certaines conditions (vente proche du décès + biens demeurés en l'état + importantes liquidités dans la succession pour payer les droits = pas de situation d’urgence). CA Montpellier 16.09.2022 n°16/02650                                                                                                                               
• Rectification a posteriori des valeurs déclarées dans la déclaration de succession, dans le délai de 2 ans de l’enregistrement :

 
➡ Demande de diminution de la valeur vénale : Il faut apporter la preuve du caractère surévalué de la valeur initiale. Attention toute DS rectificative = Réclamation contentieuse.
 
➡ Demande d’augmentation de la valeur vénale : Pas de difficulté pour le paiement de droits de succession supplémentaires, mais risque de redressement en plus-value immobilière si l’héritier était déjà engagé dans une opération de revente.
 

  En conclusion, valeur vénale = sujet sensible, donc on évitera les évaluations « à vue d’œil » !
 
Le recours à un Expert en Évaluation Immobilière (utilisant impérativement les méthodes précitées) pourra être un précieux atout, dans certains cas, en cas de contrôle.