Calendrier de l'Avent Fiscal 17/24

En principe, la SCI est une société de personnes soumise à l’IR, lorsque ses associés sont des particuliers. Donc, lorsque la SCI vend un immeuble, la plus-value (PV) réalisée est imposée dans les conditions des articles 150 U et suivants du CGI.
 
  Régime de PV des particuliers = abattement pour durée de détention + prise en compte de frais d’acquisition + travaux déterminés de façon forfaitaire.
 
MAIS, la SCI peut être assujettie à l’IS si elle a CHOISI :

• D’opter pour l’IS conjointement avec ses associés (option irrévocable),
• D’exercer une activité commerciale (exple location meublée = activité commerciale au plan fiscal art 35-5° bis du CGI).

  La SCI peut aussi SUBIR l’assujettissement à l’IS : Opération immobilière qualifiée initialement de patrimoniale requalifiée en opération commerciale par l’administration fiscale (exple : certaines opérations d’achat/revente ou d’achat/construction/revente).
 
QUID des conséquences de l’imposition à l’IS ?
 
✳ Pour la société :

➡ Détermination du profit = prix de vente du bien – valeur nette comptable (prise en compte des amortissements même s’ils n’ont pas été effectivement comptabilisés et déduits !),
➡ Pas d’abattement pour durée de détention,
➡ Résultat imposé au taux de 15 % jusqu’à 38 120 euros et 25 % au-delà,
➡ Intérêts de retard,
➡ Majoration de 10 % et éventuellement de 40 % pour manquement délibéré ou taxation d’office.
 
✳ Pour les associés, s'ils ont appréhendé tout ou partie du prix de vente :

➡ Imposition du prix perçu dans la catégorie des RCM (prélèvement forfaitaire de 30 % à défaut d’option pour l’imposition au barème progressif),
➡ Si qualification de distribution occulte (car pas de formalisme juridique telle qu’une AGO décidant de la distribution), majoration de la base imposable de 25 %,
➡ Intérêts de retard,
➡ Majoration de 10 % et éventuellement de 40 % pour manquement délibéré.
 
MAUVAISE SURPRISE donc lorsque l’associé pensait être exonéré ou peu fiscalisé grâce aux abattements pour durée de détention (PV des particuliers) !!!! 
 
Quels documents pour s’assurer du régime fiscal de la SCI (en + de l’activité) ?

• Statuts (si option prise à la constitution de la société)
• Lettre d’option
• Courrier de l’administration qui accuse réception de l’option
• Déclarations fiscales (2072 = société à l’IR, 2065 = société à l’IS) 

  Même lorsque la SCI n’est pas soumise à l’IS, la PV réalisée à l’occasion de la vente de l’immeuble peut être déterminée selon les règles des BIC ou de l’IS pour l’associé imposé selon ces régimes (exple un associé personne physique imposé au BIC qui a inscrit les parts de la SCI à son actif ou une société à l’IS qui détient des parts de la SCI).
 
Vigilance donc pour les conseils sur le régime fiscal des SCI !