Calendrier de l'Avent Fiscal 6/24

✳ PRINCIPE D’IMPOSITION : Les baux à construction sont en principe exonérés de TVA (Art. 261 D-1° bis du CGI), mais ils peuvent être soumis à la taxe sur option exercée par le bailleur (Art. 260-5° du CGI).

✳ ASSIETTE TAXABLE : L’article 266-5 du CGI dispose « Lorsque le bail à construction est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la valeur du droit de reprise des immeubles qui doivent revenir au bailleur, abstraction faite, le cas échéant, de l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers, lesquels sont imposés par ailleurs, dans les conditions du a du 1. »              

Il en ressort donc que, lorsqu’un bail à construction est soumis à la TVA sur option, la taxe est due sur :
 
➡ Le montant des loyers stipulés à l’acte. La taxe due sur les loyers périodiques est exigible au fur et à mesure de leur encaissement (cf. Art. 269-2-c bis du CGI).
 
MAIS EGALEMENT

➡ La valeur de reprise des constructions par le bailleur en fin de bail, déduction faite, le cas échéant, de l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur.
 
En effet, le bail à construction s’analyse comme une location de terrain qui est rémunérée par le versement d’un loyer périodique, généralement modique, ET par la remise au bailleur, en fin de bail, des constructions édifiées par le preneur.     

Le plus souvent, la remise des constructions est gratuite, MAIS elle peut donner lieu au versement, par le bailleur au preneur, d’une indemnité qui compense tout ou partie de la remise des constructions.   

Autrement dit, la remise des constructions édifiées par le preneur au bailleur = contrepartie de la location du terrain = loyer taxable !          

Le BOFIP précise que les parties sont libres de déterminer dans l’acte la valeur du droit de reprise, sous réserve du droit de contrôle de l'administration et elle propose une méthode d’évaluation du droit de reprise (cf. n°390 et 400 BOI-TVA IMM-10-20-10, 13 mai 2020).       

✳ EXIGIBILITE : la TVA due sur la valeur de reprise est due au moment de la CONCLUSION DU CONTRAT (Art. 269-2-c bis du CGI). Le bailleur doit donc la mentionner sur sa déclaration de TVA du mois de la signature du bail et la payer au moment du dépôt de cette déclaration.

Or, si le bailleur a généralement bien conscience que la TVA sera due sur les loyers périodiques stipulés à l’acte, il peut ne pas avoir saisi que la taxe sera également due sur la valeur du droit de reprise de l’immeuble. Son conseil devra donc être vigilant et l’alerter dans le cadre de la discussion des conditions du bail.