Vente immobilière à une SCI à prix minoré et risque de DMTG

✳️ LES FAITS : C’est l’histoire de Julien, propriétaire de plusieurs biens immobiliers, dont un local à usage de bureaux qui était loué dans la (très 😎) belle ville de Bordeaux.

Désireux d’optimiser sa situation patrimoniale et fiscale, Julien a décidé en 2023 de créer une SCI avec ses deux enfants et de lui vendre le bien au prix de 600.000 €, soit la valeur pour laquelle ce bien a été porté dans la déclaration de succession de son père, décédé en avril 2020.

Pour le paiement du prix, un versement échelonné jusqu’en 2047 a été prévu, l’idée des parties étant de financer ce paiement avec les loyers perçus par la SCI (30.000 €/an).

Objectifs de Julien :
👉 Anticiper sur la transmission de son patrimoine,
👉 Passer en-dessous du seuil de 1 300 000 € pour l’IFI,
👉 Diminuer le montant de ses revenus fonciers taxables,
👉 Bénéficier d’une rentrée d’argent régulière via les versements annuels d’une partie du prix par la SCI.

Sur le papier, le projet avait l’air parfait.

MAIS, quelques jours après le 1er janvier 2025, l’administration fiscale lui a adressé, en guise de carte de vœux pour la nouvelle année, une proposition de rectification dans laquelle :
👉 Elle a remis en cause le prix de 600.000 € retenu, en faisant valoir que la valeur vénale réelle du local était de 1.2 M € au jour de la cession.
👉 Elle a considéré que l’insuffisance de prix constatée devait être analysée en une donation indirecte par Julien à la SCI, taxable au taux de 60 % = Rappel de droits de donation de 360 000 € !!

Pour justifier de l’intention libérale, l’administration fiscale a notamment fait valoir les liens familiaux existant entre le vendeur et les associés de la SCI, mais aussi les modalités particulièrement favorables de la vente.

En revanche, l’acte de vente n’a pas été remis en cause (du moins pour le moment), dans la mesure où les échéances du prix de ventes ont été payées par la société.

Pour des raisons évidentes, les ventes par un associé à une société dont lui ou des membres de sa famille sont associés sont scrutées à la loupe par l’administration fiscale qui ne manque pas de constater TOUTE insuffisance de valeur.

Pour se préparer à ce contrôle, il est indispensable de disposer, dès la préparation de la vente, d’un dossier solide concernant le prix de vente retenu (termes de comparaison retenus, décotes appliquées, expertise immobilière circonstanciée, etc.) et de l’intérêt de l’opération pour le vendeur (autre qu’une intention libérale).

A noter que le fait que la valeur portée dans un acte soumis aux DMTG (ici la déclaration de succession) n’a pas été remise en cause par l’administration fiscale dans son délai de reprise n’implique pas que cette valeur a été validée par celle-ci et qu’elle pourrait lui être opposée en cas de nouvelle transmission. Cette valeur est d'autant moins "fiable" que les opérations étaient espacées dans le temps (ici 3 ans).