Vente en viager et risque d'abus de droit fiscal

Et certains redressements pour abus de droit fiscal sont de vrais cauchemars, même (et surtout) pour notre équipe des chasseurs de cauchemars fiscaux, parce qu'ils sont :
👉 Désastreux pour le contribuable redressé,
👉 La preuve qu'il y a encore beaucoup de travail à faire en matière de prévention du risque fiscal, auprès des professionnels mais également du grand public !!...

En 23 ans de chasse aux cauchemars fiscaux, aucune année n'aura été épargnée par un ou plusieurs redressements notifiés concernant :
👉 une vente d'un bien en nue-propriété,
👉 entre proches (voisins, amis, neveux et nièces etc.),
👉 avec versement du prix sous forme de rente viagère ou d'obligations de soins,
requalifiée en donation déguisée au titre de l'abus de droit fiscal (Art. L 64 du LPF). 

Pour mémoire, les conséquences d'une telle requalification sont :
- Un rappel de droits en DMTG généralement au taux de 55 % ou 60 %, au lieu des DMTO,
- Une majoration de 80 % pour abus de droit + Intérêts de retard à 0.2 % par mois,
- Un délai de reprise "extraordinaire" de 6 ans, avec report du point de départ pouvant aller jusqu'au décès du vendeur, en raison du paiement échelonné du prix de vente !

BONUS : Si l'Administration Fiscale a loupé la requalification pour abus de droit du vivant du "vendeur", elle peut aller au "rattrapage" dans sa succession grâce à l'article 751 du CGI :
👉 si le démembrement existe toujours au décès,
👉 et que le nu-propriétaire est un présomptif héritier ou un légataire !! Ce qui est évidement souvent le cas dans le cadre de ces ventes en viager "entre proches"... 

Dans ce cas, par rapport à l'abus de droit, l'Administration Fiscale "perd" la majoration de 80 % mais c'est pour mieux taxer le bien en pleine propriété, VALEUR DECES, dans la succession !! Toujours aux DMTG à 55 % ou 60 % + IR à 0.2 % si le bien n'est pas spontanément réintégré.

MORALITE, même quand ces opérations ne sont pas réalisées dans l'urgence d'un décès imminent, elles sont évidemment à déconseiller TOTALEMENT en chiffrant au "vendeur" et à "l'acquéreur" les conséquences financières en cas de redressement, dès lors que le conseil suspecte fortement une opération dont la contrepartie ne sera pas réalisée, ou de manière très incomplète...

A défaut, au moment du redressement, l'histoire se termine généralement par :

• la revente du bien à un tiers pour tenter d'acquitter les conséquences fiscales avec le prix,
• la mise en place d'un échéancier à vie, lorsque la mise en vente n'est pas possible (l'usufruitier vit encore dans le bien) et que l'acquéreur ne peut pas faire face au paiement...