Vente démembrée en viager entre proches

Encore une fois, attention aux âmes sensibles car ce post est :
👉 Dénué de tout caractère festif (Aucune crêpe ni beignet à l’horizon !)
👉 Mais empreint de pragmatisme dont peuvent manquer certaines personnes généreuses et bienveillantes…

En effet, si une opération illustre parfaitement l’expression "l’enfer est pavé de bonnes intentions" (ou comment la volonté de bien faire ou de faire le bien aboutit parfois au contraire du résultat espéré), c’est bien la vente démembrée en viager entre proches… qui peut très vite subir les foudres de l'administration fiscale ! ⚡ ⚡

✳ SITUATION

M. X, 80 ans, sans enfant, ayant pour seul patrimoine sa résidence principale, souhaite transmettre son bien à son neveu / un ami / un voisin.

M. X rédige un testament mais, informé de la fiscalité applicable en cas de transmission par décès, il lui vient l’idée de transmettre le bien à titre onéreux.

La maison va donc faire l’objet d’un contrat de vente entre M. X et son neveu acquéreur (ou ami/voisin) qui va généralement :
👉 Porter sur la NP de la maison (Réserve d’usufruit pour M. X pour l’occuper ou le louer).
👉 Prévoir le paiement du prix par une rente viagère ou une obligation de soins…
 
✳ INTERETS

➡ Application des DMTO (5.8 %) au lieu des DMTG (55 % à 60 %)
➡ Base de calcul limitée à la NP (70 % si prix fixé selon barème fiscal de l’article 669 CGI), au lieu de la PP si transmission par décès.

✳ DOUBLE RISQUE FISCAL

❌ DU VIVANT du vendeur, REQUALIFICATION de la vente en DONATION DEGUISEE via la procédure d'abus de droit (faisceaux d’indices) :
👎 Absence d’aléa (âge du vendeur, état de santé etc.) ;
👎 Prix insuffisant ;
👎 Contrepartie insuffisante (rente viagère trop faible) ;
👎 Contrepartie non exécutée ou incomplète (rente non versée en tout ou partie, obligation de soins incomplètement exécutée etc.).

💰 Conséquences : Application des DMTG à 55 % ou 60 % + Majoration de 80 % + Intérêts de retard
📆 Délai de reprise : 6 ans après la vente.

❌ AU DECES du vendeur, application de la PRESOMPTION de l’article 751 du CGI (démembrement avec héritier ou légataire) : le bien doit être taxé en PP valeur décès dans la succession, malgré la vente (fiction fiscale) !

Théoriquement, la présomption peut être combattue en rapportant la preuve du caractère réel et sincère du démembrement (cqfd, preuve irréprochable du paiement du prix = versement de chaque arrérage depuis X années et/ou l’exécution exhaustive des soins).

💰 Conséquences : DMTG à 55 % ou 60 % + Pas de majo MAIS calcul des droits sur la PP valeur décès + Intérêts de retard
📆 Délai de reprise : 6 ans après le décès.
 
🍀 Avec un peu de "chance", l'acquéreur pourra régler les redressements grâce à la vente du bien mais il ne lui restera plus rien (voire il en sera de sa poche !).

👺 MORALITE, il y a des déguisements qu'il vaut mieux éviter...