Valeur vénale des biens immobiliers déclarés à l’IFI

L’administration fiscale a récemment ouvert la campagne de déclaration des biens imposables à l’IFI (calendrier identique à celui prévu pour déclarer les revenus perçus en 2023).

C’est l’occasion de rappeler que, comme en matière de mutation d’immeubles, l’élément déterminant pour le calcul de l’IFI est la valeur vénale des biens immobiliers taxés.

✳️ RAPPEL

La valeur vénale est le prix qui pourrait être obtenu par le jeu normal de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de la nature et de l’état du bien au jour du fait générateur, et en dehors de toute valeur de convenance.

✳️ CONSTAT

Les très fortes variations du marché immobilier ces dernières années sont du "pain béni" pour l’administration fiscale qui contrôle avec une rigueur accrue la valeur des biens immobiliers détenus par les contribuables. Nous notons ainsi une augmentation importante du nombre de procédures pour insuffisance de valeur vénale au titre de l’IFI, alors même que le taux marginal d’imposition est relativement faible (au maximum 1,50 % au-delà de 10 000 000 €).

En effet, le délai de reprise de 6 ans de l'administration fiscale porte actuellement sur les années 2018 à ce jour, soit en plein sur la pleine période de forte hausse des marchés (jusqu'à fin 2022) !! 

Or, ces procédures IFI sont de plus en plus fréquemment assorties de la majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 du CGI), notamment sur les grosses insuffisances de valeurs, alors que cette pratique était jusqu’à présent plutôt exceptionnelle.

✳️ POINT DE VIGILANCE

Aussi, pour les valeurs vénales déclarées à l’IFI, une réévaluation annuelle :
❌ Forfaitaire de 0 à 2 %/ an n'est pas pertinente,
✅ Doit être réalisée en faisant une analyse concrète du marché immobilier.

✳️ COMMENT PROCEDER ?

En recherchant des ventes en nombre suffisant (3 au moins), portant sur des biens similaires aux biens à évaluer, qui ont eu lieu avant le 1er janvier de l’année d’imposition.

✳️ OU TROUVER LES ELEMENTS ?

Dans les bases de données de l’Administration fiscale :
DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) et PatrimUsagers (www.impots.gouv.fr/ espace particulier)
Dans les bases de données du Notariat (pour les notaires et collaborateurs) : PERVAL/base BIEN. Mais ces fichiers gagneraient à être complétés avec plus de précision…

✳️ PRECAUTIONS A PRENDRE

En cas de contrôle, il est important de disposer d'un dossier complet et détaillé des éléments pris en compte (termes de comparaison retenus, photos du bien, constat d’huissier, devis, facture, etc.).

La réunion de ces éléments a posteriori est toujours plus délicate.