TVA sur la marge prévue par l'art. 268 du CGI

Cette condition est maintenant clairement posée tant par la doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 20, 13 mai 2020), que par la jurisprudence (CE 27 mars 2020 n° 428234 ; CJUE 30 septembre 2021, Aff. 299/20).

❌ Il en résulte que la vente d’un terrain à bâtir détaché d’une parcelle acquise bâtie ne peut pas être soumise à la TVA sur la marge.

Plusieurs réponses ministérielles avaient précisé que « … lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s’applique … ». (Notamment Rép. Bussereau, n° 96679, AN 20/09/2016, p. 8522)

Ainsi, l’administration admet que la condition d’identité juridique est remplie lorsqu’un document d’arpentage ou un permis d’aménager sont intervenus antérieurement à l’acquisition initiale.

⚠ Cependant, dans un arrêt rendu le 11 octobre 2022 (n° 464561), le Conseil d'Etat a jugé que, pour que la condition d’identité de qualification juridique soit remplie, il ne suffit pas que la division parcellaire ait été prévue et autorisée de manière précise préalablement à l’acquisition, mais il est également nécessaire que les terrains à bâtir aient été acquis en tant que tels, distinctement des terrains supportant les constructions.

En d’autres termes, la TVA sur la marge ne sera pas applicable à la vente d’un terrain à bâtir détaché du terrain d’assiette d’un immeuble bâti quand bien même la division parcellaire est intervenue antérieurement à l’acquisition et est mentionnée précisément à l’acte, si la désignation des biens acquis ne distingue PAS la parcelle supportant l’immeuble bâti et les parcelles de terrain à bâtir issues de la division.

Par conséquent, pour que la TVA sur la marge soit applicable, il est nécessaire que :

👉 La division parcellaire soit intervenue antérieurement à l’acquisition initiale.

👉 L’acte d’acquisition stipule que l’acquisition porte sur la parcelle supportant l’immeuble bâti et sur les parcelles de terrain à bâtir issues de la division, chaque parcelle étant clairement et distinctement identifiée en tant que telle.
 
👉 Selon nous, le prix d’acquisition fasse l’objet d’une ventilation entre chaque parcelle bâtie ou non bâtie.
 
👉 La mutation de chaque parcelle soit soumise au régime fiscal approprié en fonction de sa qualification, en matière de droits de mutation et de plus-values.