TVA et qualité d'assujetti

Les ventes immobilières (terrain à bâtir et immeuble neuf) sont assujetties de plein droit à la TVA lorsque le vendeur est un assujetti agissant en tant que tel (art. 256-1, 256 A, et 257-1 du CGI).

Il résulte de la jurisprudence qu’une personne assujettie au titre de son activité économique n’agit pas toujours en tant que telle et que, dès lors, une opération réalisée par un assujetti n’est pas automatiquement et nécessairement soumise à TVA (arrêt CE 29/12/1995 n° 118754 Sté Sudfer).

Le BOFIP en a tiré les conséquences pour l’assujetti qui vend un bien immobilier inscrit à l’actif de son bilan. (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 n° 80)

Il indique que l’assujetti qui vend un actif inscrit au bilan est "présumé" agir en tant que tel, mais que « la cession d’un immeuble (ou d’une fraction d’immeuble) réalisée par une entreprise qui, à cette occasion, vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique peut être considérée comme extérieure au champ de la TVA. »

 Ainsi l’assujetti peut ne pas soumettre la vente à la TVA si le bien vendu est devenu étranger à son activité.

⚠  La jurisprudence apprécie de façon rigoureuse ce renversement de présomption et tend à considérer que la vente s’inscrit dans un objectif d’entreprise ou dans le prolongement direct de l’activité de l’assujetti.

Exemples :

👉 Revente d’un terrain à bâtir par une SCI ayant une activité locative en TVA, à la suite de difficultés d’ordre administratif et technique. La vente n’est pas soumise à la TVA. L’administration fiscale notifie des rappels de taxe.
La CAA de NANCY (15/10/2020, n° 19NC03382) a jugé que la SCI avait agi afin d’accomplir son activité économique de loueur professionnel de bâtiments industriels, laquelle peut impliquer la revente d’un élément de son actif.

👉 Vente d’un terrain à bâtir par une SAS ayant une activité de décolletage : la vente n’est pas soumise à TVA. Selon la SAS le terrain est étranger à son activité. L’administration fiscale notifie des rappels de taxe.
La CAA de NANCY (14/03/2024, n° 21NC0219) a jugé que :
➡ la TVA a été déduite à l’acquisition du terrain,
➡ la vente est intervenue dans le cadre de son objectif d’entreprise,
➡ aucune justification que le terrain était étranger à l’activité de la SAS.

👉 Revente de 5 terrains à bâtir par une SCI ayant une activité locative en TVA, les terrains étant impropres aux constructions qu’elle entendait y faire. Les ventes ne sont pas soumises à la TVA. L’administration fiscale notifie des rappels de taxe.
Le CE (21/12/2022, n° 459476) a considéré que l’achat de terrain à bâtir pour y construire des biens destinés à la location comporte nécessairement le risque que certains d’entre eux se révèlent impropres à l’usage qu’on entend y faire et qu’ils soient cédés afin d’assurer la pérennité de l’activité.

Les tribunaux ont donc considéré que les ventes étaient réalisées par des assujettis agissant en tant que tels et qu’elles devaient donc être soumises à TVA.