TVA - Distinction entre immeuble bâti et terrain à bâtir

✳️ La doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) :

👉 Les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre, et, par suite, peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas de bâtiment au sens de construction incorporée au sol. (n° 110 et n°30)

👉 On ne doit entendre par immeuble bâti qu’une construction qui se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu’il soit nécessaire à cette fin d’y réaliser un immeuble neuf, même si cette construction est destinée à être démolie par l’acquéreur. (n° 120)

👉 A l’inverse, dès lors qu’il est situé dans une zone où les construction peuvent être autorisées, un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bât. rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..). (n° 120)

✳️ Ainsi, lorsqu’un terrain comporte une construction, par ex un garage, une piscine, ou un abri de jardin, il devra être qualifié :
👉 D’immeuble bâti si la construction est en état d’être utilisée pour un usage quelconque.
👉 De terrain à bâtir si l’état de la construction la rend impropre à un quelconque usage.

La vente de l’immeuble doit être soumise au régime de TVA approprié en fonction de sa qualification déterminée selon les règles présentées ci-dessus, terrain à bâtir ou immeuble bâti ancien ou neuf au sens de l’art. 257-I-2-2° CGI.

💡Attention : L’administration fiscale vérifie, sous le contrôle des juges administratifs, si la construction est en état d’être utilisée pour un usage quelconque ou pas.

✳️ Exemples :

👉 Vente d’un terrain avec garage. Le redevable a considéré que le terrain constituait un immeuble bâti ancien = Exonération TVA (art. 261-5-2° CGI). Remise en cause de l’exonération par l’administration fiscale qui considère que le terrain doit être qualifié de terrain à bâtir.

👉 Vente d’un terrain à bâtir détaché d’un terrain qui supportait une ferme à rénover au moment de son acquisition. Le redevable a considéré que le terrain acquis constituait un terrain à bâtir = Application de la TVA sur la marge à la revente (art. 268 CGI). Remise en cause TVA sur la marge par l’administration fiscale qui considère que le terrain acquis était un immeuble bâti.

Il ressort des décisions rendues que les juges considèrent que des attestations insuffisamment circonstanciées établies par l’ancien maire de la commune, par le vendeur ou un agent immobilier, ou des photos ne suffisent pas à établir la preuve de l’état de la construction.

Le permis de démolir ne suffit pas à justifier de l’état de délabrement de la construction.

⚡Attention ++ : En cas de vente d’un terrain supportant une construction, il est prudent de se ménager la preuve de son état qui a justifié la qualification retenue (immeuble bâti ou terrain à bâtir), par exemple en faisant établir un constat de commissaire de justice précis et circonstancié avec des photos.