TVA - Attention à la substitution d'acquéreur entre le compromis et la vente

✳️ SITUATION
Il est fréquent que les compromis ou les promesses de vente prévoient, pour l’acquéreur ou le bénéficiaire de la promesse, la faculté de se substituer toute personne physique ou morale de son choix.

L’exercice de cette faculté et la substitution, par le signataire du compromis ou le bénéficiaire de la promesse, d’un acquéreur de son choix, le plus souvent une personne morale, peut avoir des incidences sur le régime fiscal de la mutation.

✳️ ILLUSTRATION 

👉 La mutation envisagée a pour objet un immeuble loué pour l’exercice d’une activité commerciale.
👉 Le bail est soumis à la TVA.
👉 Un compromis de vente du local est signé entre la SCI A, propriétaire-bailleur, et la SARL X, preneur.
👉 Le compromis précise que, la vente ayant pour objet la mutation d’un immeuble achevé depuis - de 5 ans par un assujetti, elle entre de plein droit dans le champ d’application de la TVA et sera soumise à la taxe sur le prix.
👉 Alors que le compromis ne prévoyait aucune faculté de substitution, la SARL X demande à se substituer une SCI B pour la vente, ce que le vendeur accepte, toutes les autres condition de la vente restant inchangées.
👉 La vente du local est donc signée entre la SCI A, propriétaire-bailleur, et la SCI B, acquéreur.
👉 L’acte précise que la transmission du bail sera notifiée à la SARL X, locataire.
👉 La vente est soumise à la TVA sur le prix, comme il était prévu au compromis signé entre la SCI A et la SARL X.

La SCI B, acquéreur, se voit refuser la demande de remboursement du crédit de TVA qui résulte pour elle de la déduction de la taxe payée au titre de l’acquisition.

L’Administration Fiscale considère que :

➡ La vente était dispensée de TVA en application de l’art. 257 bis du CGI, dans la mesure où elle avait pour objet la mutation d’un immeuble affecté à une activité locative, avec reprise du bail en cours, entre 2 assujettis soumis à la taxe au titre de cette activité.
➡ La TVA mentionnée à l’acte de vente et payée par la SCI B était irrégulière et qu’elle n’ouvrait donc pas droit à déduction.

⚠ Ici la simple substitution d’acquéreur a modifié la qualification de l’opération au regard de la TVA :

1️⃣ Dans le compromis : vente d’un immeuble achevé depuis - de 5 ans au preneur, ce qui entraîne l’extinction du bail par confusion des qualités de bailleur et de preneur sur la tête du preneur : application de la TVA.
2️⃣ Dans l’acte de vente : mutation du même immeuble à une SCI qui poursuit l’activité locative : dispense de TVA.

En conclusion, en cas de substitution d’acquéreur entre le compromis et la vente, la prudence commande de vérifier si le régime fiscal de l’opération est affecté par le changement d’acquéreur.