TPF et droits d'enregistrement

✳️ Rappels :

Il ressort du texte de l’article 1594-O G A I du CGI que l’exonération qu’il prévoit est subordonnée à la condition que l’acte d’acquisition contienne l’engagement de construire.

Cependant, la doctrine administrative issue du BOI-ENR-DMTOI-10-40, n° 270, 1er juin 2016, précise que :

👉 L’engagement peut être pris dans un acte complémentaire.
👉 Dans ce cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R*. 196-1 du LPF.

Ainsi, lorsque l’engagement de construire a été omis dans l’acte initial, il peut être souscrit dans un acte complémentaire et le contribuable peut solliciter la restitution des droits initiaux dans le délai de réclamation prévu par l’article R*. 196-1 du LPF.

Il résulte des dispositions de cet article que, pour ce qui concerne les droits d’enregistrement qui ne donnent pas lieu à un avis de mise en recouvrement, les réclamations doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant le versement de l’impôt (b) ou la réalisation de l’évènement qui motive la réclamation (c).

Or, il ressort d’un arrêt rendu le 9 février 2022 (Cass. Com. n° 20-11.964-F-D, DGFIP c/ Sté Daumalis, RJF 6/22 n° 601) que l’acte complémentaire contenant l’engagement de construire ne constitue pas un évènement nouveau au sens de l’article R* 196-1 du LPF.

Par conséquent, lorsque l’engagement de construire est souscrit par un acte complémentaire, la réclamation par laquelle le contribuable sollicite la restitution des droits initiaux doit IMPERATIVEMENT être présentée avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement des droits initiaux.

Par suite, l’acte complémentaire doit nécessairement être régularisé avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement des droits.

✳️ Exemple :

29 juillet 2023 : Acte de vente d’un immeuble ancien pour lequel ni l’option pour la TVA ni l’engagement de construire ne sont souscrits.
Prix : 100.000 €.
Droits payés le 25 août 2023 : 5.807 €.

Le contribuable peut souscrire l’engagement de construire et solliciter la restitution des droits initiaux par voie de réclamation à concurrence de 5.682 € (5.807 € - 125 €) jusqu’au 31 décembre 2025 AU PLUS TARD !!

En conclusion, gare aux demandes trop tardives...