PVI et prix des travaux prévu dans le contrat de vente d'immeuble à rénover

Plus-value immobilière, le prix des travaux prévus dans un contrat de vente d'immeuble à rénover peut il être pris en compte pour le calcul de la plus-value alors même qu'ils ont ouvert droit à réduction d'impôt Malraux ?

✳️ Rappel du contexte :
👉 Opération de vente d'immeuble à rénover (L 262-1 et 4 et R 262-9 CCH) : L’acte doit distinguer deux éléments du prix d’acquisition : Prix payé de l'existant au jour de la vente + prix des travaux devant être réalisés par le vendeur.
👉 Si acquisition en vente d'immeuble à rénover dans le cadre d’une opération Malraux, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur est compris dans l’assiette de la réduction d’impôt (199 tervicies II al.3 du CGI)

Ces mêmes travaux peuvent il être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente ?

Dans le BOFIP, l'administration fiscale rappelle le principe général de non prise en compte en plus-value immobilière des dépenses retenues pour le calcul de l'IR (Exemple : déduction du RG, des revenus catégoriels, ou dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt).

Cependant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local qu'ils ont ensuite transformé en logement ou acquis un logement en vue de la réalisation de travaux, par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, il prévoit des exceptions notamment pour les dispositifs d'amortissement (Périssol, Besson-neuf, Robien) et certaines réductions d'impôt (Scellier, Censi-Bouvard, Demessine-acquisition) (BOI-RPFI-PVI-20-10-20-20 n° 260 et 265).

MAIS, cette mesure de tempérament n'est pas jugée transposable aux dispositifs fiscaux qui ne sont pas ouverts concurremment à l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et à l'acquisition de logements en vue de la réalisation de travaux, tel le dispositif Malraux.

La doctrine administrative l’exclut donc expressément en vertu de l’article 150 VB II 4° CGI (confirmé par Rép Frassa, Sén, 10/01/2019 n°1409).

✳️ CEPENDANT, le Tribunal Administratif de PARIS, 10/02/2025 (n°2219466) vient de valider le contraire en confirmant en vente d'immeuble à rénover le cumul réduction d’impôt « Malraux » + travaux inclus dans le prix de revient pour calculer la plus-value immobilière !

En effet, en matière de plus-value immobilière, le CGI indique :
▪️150 V du CGI : PVI= Prix de cession – Prix Acquisition
▪️150 VB I CGI : Si Acquisition en vente d'immeuble à rénover = Prix d'Acquisition = existant + travaux.
Les travaux font donc partie intégrante du prix d’acquisition et ne sauraient être considérés comme des dépenses postérieures à l’acquisition entrant dans le champ de 150 VBII 4° CGI.

L’intention du législateur exposée dans l’amendement n°1-209 adopté dans le cadre de la Loi de Finances pour 2012 allait d’ailleurs en ce sens !

Une 2ème bonne décision pour les contribuables cette semaine (cf. actu précédente en matière d'adoption simple) que, dans le contexte actuel, il convient de saluer...