PVI et forfait de 15%

En matière de plus-value immobilière, le prix d'acquisition peut être majoré de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration :
👉 Soit pour leur montant réel : dépenses supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, non déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et ne présentant pas le caractère de dépenses locatives.
👉 Soit forfaitairement pour un montant de 15 % du prix d’acquisition quand le contribuable :
➡ Cède un Immeuble bâti plus de 5 ans après son acquisition ;
➡ N’est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses.

Ce forfait s’applique en principe sans que le vendeur ait à établir :
👉 la réalité des travaux ;
👉 la nature de l'immeuble bâti cédé
👉 le montant des travaux réalisés ;
👉 la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs
Le fait que les travaux aient déjà été pris en compte au titre de l’IR = sans incidence (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, 20 décembre 2013, n°350)

Attention cependant à l’évolution de la jurisprudence en la matière depuis quelques années !

Le forfait est réservé au contribuable qui n’est pas en mesure de justifier des frais de travaux dont il se prévaut MAIS ne s’applique PAS s’il est ETABLI que le contribuable n’a PAS engagé des travaux sur le bien (établi par l’administration fiscale ou révélé par le contribuable) :

✳ CE, 25 mars 2019 n°422943 (confirmant CAA Lyon 2e ch, 5 juin 2018, n°17 LY00630) : Cession d'un terrain à bâtir supportant une construction vouée à être démolie sans nouveau travaux réalisés par le vendeur.

✳ Plus récemment : TA PAU, 15 avril 2024 n°2201290 : « L’absence de justificatif travaux ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15 %, mais l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15 % ».

⚠ VIGILANCE POUR ANTICIPER UNE EVENTUELLE PROCEDURE DE CONTROLE
Si le cédant n’a pas à prouver avoir réalisé des travaux au moment de la vente, il peut être amené à le faire en cas de contrôle. Dans ce contexte, vigilance dès la signature de l’acte de vente :

👉 Attention aux mentions relatives à l’absence de travaux dans l’acte : mention que le vendeur n’a pas effectué sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’un Permis de construire ou n’a pas réalisé sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’une assurance dommage ouvrage dans les 10 dernières années, etc.

👉 Se préconstituer la preuve, jusqu’au 31 /12 de la 3e année suivant la vente, de la réalisation effective par une entreprise d’au moins une dépense de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, même minime !
Preuve par tous moyens : factures, photos, éléments témoignant de différences entre l’état de l’immeuble au moment de son acquisition et celui au moment de sa revente, etc.