Plus-Value immobilière : Quel prix d'acquisition retenir ?

Fréquemment, c'est la valeur figurant dans l’attestation immobilière, régularisée juste avant la vente et dans laquelle le bien est évalué pour une valeur identique à son prix de vente, qui est utilisée !! Ainsi, aucune plus-value taxable n'est constatée, mais le risque de redressement est évident...

✳️ PRINCIPES
150 V I CGI : Plus-value brute = Prix de cession – prix d’acquisition
150 VB I CGI : En cas d’acquisition à titre gratuit : Prix d’acquisition = Valeur retenue pour la détermination des DMTG, soit la valeur portée dans la déclaration de succession en cas de transmission par décès.
Pour mémoire, cette valeur doit tenir compte de l'abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du CGI (Résidence principale du défunt et du conjoint, du partenaires de Pacs ou d'enfant remplissant les conditions).

✳️ EXCEPTIONS
150 VB I CGI : Si pas de valeur retenue pour la détermination des DMTG : Prix d'acquisition = « valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties ».

Tolérance administrative : Lorsque la succession ne devait donner lieu à aucune imposition ou lorsqu'elle n'était pas imposable en France ➡ possibilité de retenir la valeur qui figure dans l’attestation immobilière à la condition que celle-ci corresponde à la valeur du bien « au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 n° 290).

✳️ EN PRATIQUE
Pour calculer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value, ou en cas de contrôle de l’impôt sur la plus-value par l’Administration Fiscale, il conviendra d’avoir à l'esprit que :

👉 Le fait d’avoir retenu la valeur figurant dans l’attestation immobilière pour déterminer la plus-value ne saurait suffire à justifier du prix d’acquisition et n’empêche pas l’administration de la contrôler et de la remettre en cause.

👉 La valeur retenue comme prix d’acquisition devra toujours, et en tout état de cause, correspondre à la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant, soit au jour du décès en présence d’une « acquisition » par succession.

👉 Tout élément postérieur au décès (dégradation de l’état du bien, modification des règles d’urbanisme, prix auquel le bien va se vendre ou s’est vendu, etc.) ne devrait pas pouvoir rentrer en ligne de compte pour déterminer la valeur du bien au jour du décès, et pourrait donc être inopposable à l’administration fiscale.

👉 Pour démontrer que la valeur retenue correspond à la valeur vénale réelle au jour du décès, il peut être proposé des termes de comparaison portant sur des ventes de biens similaires (surface, période de construction, emplacement, etc.) et antérieures au décès (jurisprudence constante).

Avec ces quelques précautions, les héritiers vendeurs devraient pouvoir éviter le désagrément de redressements en plus-value immobilière...