Plus-value immobilière, Exo résidence principale : Nouvelle jurisprudence

Dans une publication récente, nous avons évoqué le jugement du Tribunal Administratif de Grenoble du 14/06/2024 ayant refusé cette exonération résidence principale (délai de vente de 22 mois). Le 2/07/2024, la Cour Administrative d'Appel de Versailles s'est prononcée dans le même sens.

✳️ PRINCIPES

👉 L'Exonération de plus-value immobilière s'applique au bien qui constitue la résidence principale du vendeur au JOUR de la vente (Art. 150 U II 1° du CGI)

👉 Il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais NORMAUX...

Aucun délai maximal pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d'UNE année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°190).

✳️ CAA DE VERSAILLES

Dans cette affaire, la mise en vente a duré 17 mois, concernant un bien d'exception (Appartement de prestige Paris 17ème de 250 m², prix de vente plus de 2 .000.000 €). Le vendeur estimait donc qu'il s'agissait d'un délai cohérent pour ce type de bien.

La Cour Administrative d'Appel a cependant refusé l'exonération résidence principale (comme le Tribunal Administratif) en considérant que les justificatifs transmis pour démontrer la diligence du vendeur n'étaient pas suffisants :
👉 Déménagement décembre 2015 (acquisition de la nouvelle résidence principale en mars 2015) pour une vente réalisée le 7/06/2017 !
👉 3 mandats transmis mais :
➡ 1er mandat du 17/12/2015, non retourné signé à l'agence
➡ 2ème mandat du 24/03/2015, réitéré en septembre et décembre 2015 = Seulement 2 visites en avril 2015
➡ 3ème mandat 16/11/2014, expiré le 15/11/2015, non renouvelé
👉 le vendeur ne justifie pas de difficultés particulières pour commercialiser ce bien.
👉 il n'est pas établi, ni même allégué, que le contexte économique et réglementaire local ou des motifs particuliers, personnels ou familiaux, auraient fait obstacle à la vente de ce bien dans un délai raisonnable

💡 Autrement dit, alerte au vendeur gourmand :
👉 Pour sécuriser sa demande d'exonération résidence principale, mieux vaut viser impérativement la vente dans le délai d'un an !!
👉 Pour toute vente au-delà, demander l'exonération sans justificatifs ultra probants d'une mise en vente active et continue, ou de difficultés particulières sur le bien, est illusoire.

CAA de VERSAILLES - 1ère Chambre - 02/07/2024