Plus-value immobilière et demandes d'exo résidence principale injustifiées
Stéphanie Meignin
14 janvier 2025
Quelle bonne résolution prendre en matière de plus-value immobilière ? Arrêter les demandes d'exonération résidence principale injustifiées... quand le bien n'a plus cette qualité depuis longtemps !
Le nombre de décisions rendues ces derniers mois, dans lesquelles le contribuable se fait sanctionner pour une demande d'exonération résidence principale injustifiée, est stupéfiant.
Généralement, il s'agit d'actes assez anciens, donc il faut espérer que les pratiques ont évolué depuis car il est évident que ce type d'exo est une CIBLE parfaite pour l'administration fiscale qui, non seulement réclame de la plus-value immobilière, mais également une majoration de 40 % !
✳️ 2 illustrations récentes :
➡️ Cour Administrative d'Appel de Marseille 18/12/2024 n°23MA01520 :
👉 Dans un contexte de divorce, 2 ex époux mettent en vente leur résidence principale, qu'ils quittent pour l'un en janvier 2014, pour l'autre en juillet 2014.
👉 Acquisition du bien en 2002 (168.000 €), mise en vente à 880.000 € puis 850.000 €.
👉 Au final, vente réalisée en 2017, pour un prix de 490.000 € !
La Cour confirme la remise en cause de l'exonération pour délai d'inoccupation anormal en retenant que les vendeurs :
▪️ Ne prouvent pas le lien entre la valeur d'origine et le prix initial
▪️ N'ont pas ajusté le prix dans un délai raisonnable
▪️ N'ont pas de justification concernant divers problèmes évoqués (humidité du bien, compromis n'ayant pas abouti etc.).
Par ailleurs, cerise sur le gâteau, application d'une majoration de 40 % pour absence de dépôt de la déclaration de plus-value immobilière suite à mise en demeure !
➡️ Cour Administrative d'Appel de Bordeaux 9/01/2025 n°22BX02826 :
👉 Vente par une SCI composée de M. B (2%) et sa fille majeur A (98 %), rattachée au titre de l'IR 2014, d'un bien sis à La Rochelle.
👉 Acquisition en janvier 2013 (80.000 €) et vente en août 2014 (337.000 €).
👉 Bien libre depuis mai 2013 (= occupation réelle 4 mois puis travaux de rénovation énergétique jusqu'en novembre 2023) avec mise en vente officielle seulement en mars 2014.
La Cour confirme la remise en cause de l'exonération de plus-value immobilière pour délai d'inoccupation anormal du bien lors de la vente ainsi que l'application "bonus" d'une majoration de 40 % pour manquement délibéré dès lors que :
▪️ M. B est un professionnel de l'immobilier
▪️ Il est caution de la nouvelle résidence principale de sa fille sur Paris depuis 2014 et a déclaré le bien vendu vacant.
Pour les ventes 2025 il semble avisé de cesser de "faire l'autruche" sur cette Exonération résidence principale dont il est évidemment nécessaire de remplir les conditions et de fournir des justificatifs probants en cas de situation "atypique".
Bon à savoir, une VRAIE question vient d'être posée au gouvernement dans le cas des départs en EPHAD et de l'incidence sur l'exonération plus-value immobilière "classique" lors de la vente du bien en raison de l'inoccupation qui en résulte (cqfd, situation ne relevant pas du régime particulier de l'art.150 U 1° ter du CGI) (Question Mme BELLAMY, JO Sénat 9/01/2025 n°02712).
Dans le contexte de durcissement actuel, l'accueil favorable de la demande semble malheureusement assez peu probable...