Focus sur la TVA sur la marge
Est-elle applicable aux lots de copropriété d'un immeuble ancien ?
✳️ Art. 268 CGI : La TVA sur la marge est applicable à la vente d’un terrain à bâtir ou à celle d’un immeuble ancien pour laquelle l’option prévue par l’art. 260-5° bis CGI a été exercée, sous condition que l’acquisition n’ait pas ouvert droit à déduction.
L’application de la TVA sur la marge est subordonnée à une condition d’identité juridique entre le bien acquis et le bien vendu. (BOI-TVA-IMM-10-20 n° 20)
La TVA sur la marge a donné lieu à un abondant contentieux, et par suite à de nombreuses réponses ministérielles et décisions de jurisprudence dans l’hypothèse la plus courante, qui est celle de son application à la vente d’un terrain à bâtir détaché du terrain d’assiette d’un immeuble acquis bâti.
Mais QUID de son application dans l'hypothèse de la vente d’un immeuble ancien pour laquelle l’option pour la TVA a été exercée ??
✳️ La situation envisagée :
▪️Acquisition d’un immeuble bâti à usage commercial ou de bureaux achevé depuis + de 5 ans.
▪️L’option pour la TVA n’a pas été exercée ➡️ L’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
▪️Etablissement d’un état descriptif de division et règlement de copropriété.
▪️Revente de lots de copropriété avec option pour la TVA.
La question posée : L’immeuble ayant fait l’objet d’une division postérieure à l’acquisition, la TVA sur la marge est-elle applicable à la vente des lots de copropriété ?
L’incertitude résultait des réponses ministérielles publiées en 2016 et 2017 (notamment réponse ministérielle Saddier, n° 98712, AN 06/12/2016, p. 10124) aux termes desquelles la TVA sur la marge n’était pas applicable à la vente d’un terrain à bâtir détaché d’un immeuble acquis bâti lorsque la division parcellaire était intervenue entre l’acquisition initiale et la revente.
En effet, dans ce cas, la condition d’identité juridique entre le bien acquis (immeuble bâti) et le bien vendu (terrain à bâtir) n’était pas remplie.
S’agissant de la vente de lots de copropriété d’un immeuble acquis bâti, la division intervenue entre l’acquisition et la revente reste sans incidence sur la qualification juridique des biens acquis et revendu : l’assujetti a acquis un immeuble bâti et revend des lots de copropriété d’un immeuble bâti ➡️ la condition d’identité juridique est remplie.
La division intervenue entre l’acquisition et la vente n’a d’incidence que sur l’identité des caractéristiques physiques des biens acquis et revendus (acquisition d’un immeuble et revente de lots de copropriété de cet immeuble).
Or, si une condition d’identité des caractéristiques physiques a été un temps exigée par les réponses ministérielles de 2016 et 2017, elle a été abandonnée par la réponse ministérielle Vogel, n° 04171, Sén. 17/05/2018, p. 2361, et elle a été écartée par la Cour de Justice de l'Union Européenne (Arrêt 30/09/2021, Aff. 299/20).
Nous estimons donc que la TVA sur la marge est applicable aux opérations de vente de lots de copropriété issus de la division d’un immeuble acquis bâti intervenue postérieurement à l’acquisition, sous condition que cette acquisition n’ait pas ouvert droit à déduction.