Financement des travaux de rénovation par l'usufruitier

✳️ JURISPRUDENCE RECENTE : Cass. Civ, 23/10/24, n°22-20.879
FAITS :
👉 25/01/1992 : Donation par un couple à leurs 3 enfants de biens en nue-propriété avec réserve d’usufruit avec notamment une maison attribuée à l’une des filles
👉 La mère, veuve, réalise des travaux de rénovation sur la maison pour la rendre de nouveau habitable (logement désaffecté) = gros travaux incombant au nu-propriétaire MAIS également travaux relevant en principe de la charge de l’usufruitier : électricité, plomberie, ravalement façade, rénovation d’apparts, etc : 660.000 € !
👉 2/11/2016 : La mère décède. Un différend entre héritiers survient lors du règlement de sa succession

LES PRINCIPES :
✔️ 605 CC : Usufruitier = réparations d'entretien
Nu-propriétaire = grosses réparations SAUF si « occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit. Dans ce cas, l'usufruitier en est également tenu.
✔️ Grosses réparations (606 CC) = « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Les autres réparations sont d'entretien ».

💡Pour la Cour de Cassation (confirmant la Cour d'Appel) : Les travaux d'amélioration valorisant le bien réalisés par l'usufruitier, même si certains sont à sa charge, peuvent constituer un « dépouillement dans une intention libérale » = LIBERALITE = rapport à succession (843 CC).

Remarques :
👉 Sur la nature des travaux réalisés par l’usufruitier :
▪️ La Cour d'Appel retient que les travaux « n’étaient nécessités ni par une contrainte de bail ni par une obligation légale de rénovation »
▪️ La Cour de Cassation vise les travaux « valorisant le bien » = pourrait exclure les travaux nécessaires liés à l’usure ≠ travaux d’amélioration ?

👉  Sur qualification de la libéralité : La Cour de Cassation vise seulement, en reprenant la Cour d'Appel, que l’usufruitier « n’en avait tiré aucune contrepartie à son bénéfice »

Arrêt à rapprocher de :
▪️599 CC : l’usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée » qui n’empêche pas la démonstration d’une intention libérale de l’usufruitier.
▪️ ET Cass, Civ. 3e 19/09/12, n°11-15.460 : construction par usufruitier d’un immeuble de rapport sur terrain démembré = Pas de Donation indirecte au Nu-propriétaire car pas d’enrichissement immédiat (Accession différée = entrée en possession des constructions à l’extinction de l’usufruit).
Attention, la Cour ne dit pas qu’aucune libéralité ne peut être établie dans ce cas MAIS seulement qu'elle ne peut pas l’être au moment de la réalisation des travaux.

Vigilance : décision rendue en matière civile avec risque fiscal de taxation par l'administration fiscale d’une DONATION INDIRECTE pour cette prise en charge d’importants travaux de rénovation !