Exonération Dutreil et exercice de l'activité de marchand de biens

✳️ L’activité de marchand de biens relève de l’article 35 du CGI :

Ce sont « les personnes qui habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. »

3 conditions :
👉 Une intention spéculative à l’achat (achat en vue de la revente)
👉 Une condition d’habitude
👉 L’inscription en stocks des biens acquis en vue de leur revente.

Dans un arrêt du 6/11/2024 (n° 23-13.524), concernant un contribuable titulaire de parts d’une société qui exerçait une activité immobilière et qui avait déclaré ces parts comme des biens professionnels exonérés d’ISF, la Cour de cassation a relevé que :
▪️ Les opérations de vente étaient peu nombreuses
▪️ L’activité locative était prédominante
▪️ Les immeubles étaient inscrits en immobilisations et pas en stocks
▪️ Les ventes étaient comptabilisées en produits exceptionnels et non en ventes de marchandises.

Elle en a conclu que la société n’exerçait pas une activité de marchand de biens, mais une activité de gestion de son patrimoine immobilier, et qu’en conséquence les parts n’étaient pas des biens professionnels exonérés d’ISF.

Cet arrêt nous amène à attirer l’attention des conseils sur l’activité de marchand de biens en matière d’exonération Dutreil.

L’activité de marchand de biens est éligible au dispositif Dutreil.

Encore faut-il que l’activité exercée soit réellement une activité de marchand de biens et qu’elle ne déguise pas une activité de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier.

✳️ Situations rencontrées :

👉 La société exerçait une activité de marchand de biens mais elle est devenue une société de gestion au fur et à mesure des années, ou bien elle ne gère plus que des « queues de programmes » sans activité nouvelle.

👉 La société exerçait une activité commerciale ou industrielle, directement ou indirectement, qui a été cédée et remplacée par une « petite » activité de marchand de biens ou par un semblant d’activité de marchand de biens, avec des opérations d’achat et de revente essentiellement intra familiales, la société gérant par ailleurs ses actifs financiers.

Dans ces situations, l’administration fiscale pourra remettre en cause l’exonération Dutreil en considérant que la condition d’activité n’est pas remplie, soit qu’elle considère que la société n’exerce pas ou plus une activité de marchand de biens, soit qu’elle constate que l’activité de marchand de biens n’est pas prépondérante par rapport à l’activité de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier.

Aussi, il convient d’être vigilant sur les conditions d’exercice de l’activité de marchand de biens pour la mise en œuvre, notamment, de l’exonération Dutreil.