Exonération de PV Immobilière : jurisprudence récente

✳️ RAPPEL
L’art. 150 U II 1° bis du CGI prévoit une exonération d’impôt sur la plus-value pour le contribuable remplissant les conditions cumulatives suivantes :
👉 1ère cession d'un logement autre que sa résidence principale ;
👉 N’a pas été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la cession ;
👉 Remploie tout ou partie du prix de vente dans les 24 mois suivant la cession, dans l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété ;
👉 Affecte ce logement à sa résidence principale dès l’acquisition, ou, en cas de travaux, au plus tard dans un délai de 12 mois (24 mois sous certaines conditions) suivant l’acquisition ;
👉 Demande le bénéfice de l’exonération dans l’acte de cession à proportion du remploi envisagé.

✳️ PROBLEME FREQUENT
Dans les 24 mois de la cession, un remploi effectif du prix de vente est réalisé mais l’exonération n’a pas été demandée dans l’acte de cession. Peut-on régulariser par voie de réclamation (RC) ?

❌ L’administration répond NON, en raison de l’absence des mentions de l’art. 41 duovicies-O-H de l’annexe III du CGI dans l’acte de cession d'origine : l'identité du bénéficiaire de l'exonération, les droits sur le prix de cession, la fraction du prix correspondant à ses droits que le bénéficiaire destine au remploi à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à sa résidence principale, le montant de la plus-value exonérée.

✳️ La jurisprudence est incertaine :

✅ OUI pour Tribunal Administratif de Lyon, 12/04/2016 n° 1410083 (jugement définitif), Cour d'Appel Administrative de Marseille, 6 octobre 2022 n° 20MA02805 et Tribunal Administratif de Lyon, 22 octobre 2022 n°2106718, lesquels ont admis l'exonération a posteriori.

❌ NON, pour Cour d'Appel Administratif de Douai, 23/04/2019 n° 17DA01449 et Tribunal Administratif de Paris, 13 novembre 2023 n°2213990, qui ont refusé le bénéfice de l’exonération demandée par voie de réclamation contentieuse.

Récemment, le juge judiciaire a retenu la faute du notaire pour ne pas avoir informé ses clients :
👉 des conséquences quant à l’absence de mentions dans l’acte de cession
👉 de l’incertitude affectant le régime fiscal applicable et du risque de perte de l’exonération (Cour d'Appel de Paris, 19 mars 2024, n°21/01462).

Tout en reconnaissant la responsabilité du notaire, la Cour n’a laissé aucune place à une demande d’exonération a posteriori (≠ position adoptée plusieurs fois par la juridiction administrative).

✳️ VIGILANCE
Du fait du caractère aléatoire de la demande de bénéfice de l’exonération par voie de réclamation contentieuse et du risque de responsabilité notariale, il convient d’être très vigilant lors de la cession d'un bien autre que la résidence principale et de conserver la preuve d'échanges :
👉 Sur le projet du vendeur suite à la vente,
👉 Sur l’exonération et, lorsqu'elle n’est pas demandée dans l’acte, de son caractère incertain a posteriori, de l'opportunité de déposer un acte rectificatif avec les mentions pour accompagner une réclamation contentieuse, etc.
👉 Du délai de 2 ans pour cette réclamation contentieuse.