Exonération de la plus-value immobilière pour résidence principale - Jurisprudence récente

Le Tribunal Administratif de Grenoble rappelle dans une décision récente (14.06.2024) l'importance de justifier des démarches effectuées pour la mise en vente du bien, afin de pouvoir bénéficier de l'exonération lorsque le bien était inoccupé à la date de la vente...

✳️ PRINCIPES :

👉 L'Exonération de plus-value immobilière s'applique au bien qui constitue la résidence principale du vendeur au JOUR de la vente (Art. 150 U II 1° du CGI)

👉 Il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais NORMAUX...

Aucun délai max. pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

Lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local. (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°190).

✳️ TA de Grenoble :

Dans cette affaire, la mise en vente a duré 22 mois, concernant un bien d'exception (Prix de vente d'origine de 2.800.000 € pour une maison dans le 74). Le vendeur estimait donc qu'il s'agissait d'un délai cohérent pour ce type de bien.

Le Tribunal a cependant refusé l'exonération résidence principale en considérant que les justificatifs transmis pour démontrer la diligence du vendeur n'étaient pas suffisants :
👉 Mise en vente de manière "officieuse" en janvier 2018
👉 Mars 2018, simple mandat de vente à une agence
👉 Fin janvier 2019, mandat d'exclusivité à la même agence
👉 Rapport de prospection d'une page, sans détail de la stratégie de vente
👉 2 rapports de visites
👉 Baisse du prix de 2.800.000 € au bout d'un an, pour une vente réalisée au final pour 2.180.000 €...

En conclusion :
➡ Même sur un bien atypique, il est nécessaire de pouvoir justifier d'un prix "cohérent" par rapport au marché et d'un réajustement rapide en l'absence de visites.
➡ Sur n'importe quel bien, le ralentissement des ventes depuis 2022 ne sera pas un "alibi" parfait à opposer à l'administration pour les vendeurs qui s'obstineraient à se montrer trop gourmands.

Lire la décision du T.A Grenoble du 14/06/2024