Droits de succession - Résidence principale

✳️ Situation :
M. X décède en laissant son conjoint et 2 enfants.
L’actif héréditaire comprenait divers biens dont celui qui constituait le logement de la famille jusqu’à ce que M. et Mme X rentrent en EHPAD, 6 mois avant le décès.

Valorisation de ce bien dans la déclaration de succession : Valeur vénale - Abattement de 20 % (art 764 bis du CGI).

L’administration fiscale a remis en cause cet abattement au motif que le défunt et le conjoint résidaient en EHPAD au jour du décès, et non dans le bien en cause.

✳️ Les textes :
Pour la liquidation des droits de succession, les immeubles sont estimés à leur valeur vénale réelle au jour du décès, qui correspond à la valeur libre pour les immeubles dont le défunt à l’usage (art. 761, al 1 et 2 du CGI).

Par dérogation à ces principes, il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale de l’immeuble qui constituait, au jour du décès, la résidence principale du défunt ET de son conjoint survivant/partenaire de PACS/enfants du défunt mineurs ou majeurs protégés (art. 764 bis du CGI).

✳️ Conditions d’application :
Cet abattement n’est PAS une option mais une modalité légale d’évaluation = quand les conditions sont remplies, application automatique.
💡 Oubli dans la déclaration de succession ? Pas de redressement en DMTG (peu de chance que l'administration fiscale restitue spontanément des droits) MAIS risque de redressement en plus-value immobilière concernant le prix d'acquisition !!

⚠️ ABATTEMENT APPLICABLE UNIQUEMENT SI TOUTES LES CONDITIONS SONT REMPLIES !

👉  L’immeuble doit constituer la résidence principale du défunt au jour de son décès, c’est-à-dire sa résidence habituelle et effective.

Sont exclus de ce dispositif :
▪️ les résidences secondaires et immeubles donnés en locations
▪️ le logement dans lequel le défunt ne résidait pas effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l’année précédant son décès (question de fait appréciée par le service, sous le contrôle du juge. BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30 n° 30).

👉 L’immeuble doit également être occupé à titre de résidence principale, au jour du décès, par le conjoint survivant/le partenaire de PACS/les enfants du défunt mineurs ou majeurs protégés.

L’abattement ne s’applique pas si le défunt :
▪️ occupait seul sa résidence principale
▪️ avait, au jour de son décès, une résidence principale différente de celle de son conjoint.

Selon la doctrine administrative, l’appréciation des conditions tenant à la qualification de résidence principale et à l’occupation effective de l’immeuble au jour du décès est effectuée avec bienveillance lorsque, au jour du décès, le défunt ou son conjoint/partenaire de PACS/enfants mineurs ou majeurs protégés n’occupait pas l’immeuble pour des raisons indépendantes de leur volonté, par exemple en cas d’hospitalisation ou de séjour temporaire en maison de repos (BOI-ENT-DMTG-10-40-10-30 n° 70).

Or, la résidence en EHPAD n’est pas considérée par l’administration fiscale comme un séjour temporaire. Donc, dans ce cas, l'abattement n'est pas applicable.