Donation d’un logement bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation au titre d’un investissement immobilier locatif

Mr et Mme X ont acquis un logement neuf pour lequel ils bénéficient d’un dispositif de défiscalisation au titre d’un investissement immobilier locatif.
 
En contrepartie d’un engagement de location du logement pendant 6 ou 9 ans selon les dispositifs, éventuellement renouvelable, ils peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement du logement ou une déduction spécifique ou bien encore ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pendant la durée de l’engagement.
 
Mr et Mme X décident de donner ce logement en nue-propriété à leurs enfants, tout en se réservant l’usufruit alors que l’engagement de location est toujours en cours.
 
Or, dans le cadre de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, le démembrement de propriété entraîne la RUPTURE de l’engagement de location, alors même que le logement est toujours loué, que les loyers sont toujours perçus par le donateur usufruitier et imposés au titre de ses revenus fonciers.
 
Les conséquences pour le donateur sont :
 
👉 La réintégration des déductions pratiquées dans les revenus fonciers de l’année de la rupture de l’engagement et l’imposition :
o  à l’IR, souvent à un taux marginal élevé
o  aux Prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %
 
Ou

👉 La majoration de l’IR l’année de la rupture de l’ensemble des réductions d’impôts pratiquées antérieurement
 
👎 Dans tous les cas, la perte du bénéficie du dispositif de faveur pour l’avenir....
 
Par ailleurs, si le donateur n’a pas tiré spontanément les conséquences de la rupture de l’engagement, l’administration fiscale appliquera, en cas de contrôle, en plus des rappels d’impositions :
➡ des intérêts de retard et la majoration de 10 %,
➡ voire de 40 % si elle peut caractériser un manquement délibéré.

A noter, s’agissant de la rupture d’un engagement pris par le contribuable, que l’administration fiscale peut réintégrer même les déductions ou les réductions d’impôt pratiquées sur les années prescrites !
 
💡 Autrement dit, le conseil doit être vigilant :

✔ sur la fiscalité immédiate de l'acte,
✔ mais il doit également penser à prendre du RECUL pour analyser l'environnement fiscal GLOBAL de l'opération réalisée !

L’acte de donation demande une grande vigilance et un travail d’enquête auprès du client pour vérifier que la transmission ne va pas entraîner :

👉 la remise en cause d’une défiscalisation (cf. situation décrite),
👉 la remise en cause d’un report de plus-value (en cas de levée d’option dans un crédit-bail immobilier par exemple),
👉 ou bien encore la réalisation d’une plus-value imposable (si le bien est à l’actif de l’entreprise du donateur par exemple).