🎄 Calendrier Fiscal de l’Avent 2023_18/24

✳ LES REGLES APPLICABLES

La vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de TVA (art. 261-5-2° CGI) et ne peut être soumise à la TVA que sur option (art. 260-5° bis CGI).

La vente d’un immeuble qui n’est pas soumise à la TVA donne lieu à régularisation de la taxe initialement déduite.

👉 Lorsque l’immeuble cédé est comptabilisé en immobilisation, la régularisation s’opère par 20èmes (art. 207-II-3 et III-1-1° de l’Ann. II CGI).

Dans ce cas, le droit à déduction de la TVA régularisée peut être transféré à l’acquéreur, si ce dernier est un assujetti qui comptabilise également l’immeuble en immobilisation (art. 207-III-3 de l’Ann. II CGI).

L’acquéreur rembourse en général la TVA régularisée au vendeur.

👉 Lorsque l’immeuble est comptabilisé en stock, le cédant doit régulariser la totalité de la TVA initialement déduite, quel que soit le délai de détention (art. 207-VI-2° de l’Ann. II CGI), sans possibilité de transfert du droit à déduction à l’acquéreur.

⚠ Un immeuble comptabilisé en stock qui est affecté à une activité de location soumise à la TVA pendant plus d’un an au-delà du 31 décembre de la 2ème année suivant celle de son achèvement est assimilé à une immobilisation (art. 207-IV-3 de l’Ann. II CGI).

L’ASSIMILATION est définitive.

En cas d’assimilation, les régularisations de TVA doivent être opérées par 20èmes, et la période de régularisation de 20 ans est décomptée à partir de la date de l’assimilation.

OR, les apparences sont parfois trompeuses...

➡ Les immeubles vendus par des marchands de biens ou des sociétés civiles de construction vente sont en principe comptabilisés en stock.

MAIS ils peuvent avoir été affectés à une activité locative soumise à la TVA dans l’attente de leur revente, auquel cas ils peuvent être assimilés à des immobilisations s’ils remplissent les conditions prévues par l’art. 207-IV-3 de l’Ann. II CGI.

➡ A l’inverse, des immeubles vendus par des sociétés civiles ou commerciales qui n’exercent pas une activité de marchands de biens ou de construction vente et qui l’affectent à une activité de location sont en principe comptabilisés en immobilisation.

MAIS ils peuvent avoir été comptabilisés en stock.

En d’autres termes, la forme ou l’activité du vendeur ne permettent pas à elles seules de déterminer de manière certaine si l’immeuble vendu constitue un stock ou une immobilisation

✳ CONCLUSION

Il convient de TOUJOURS vérifier si l’immeuble vendu est comptabilisé en IMMO ou en STOCK et, dans ce dernier cas, s’il peut être assimilé à une IMMO, de manière à pouvoir :

👉 Calculer le montant de la régularisation de TVA due, et, le cas échéant, savoir si le droit à déduction de la TVA régularisée peut être transféré à l’acquéreur.

👉 Apprécier l’opportunité de soumettre la vente à la TVA en exerçant l’option prévue par l’art. 260-5° bis CGI.