🎄 Calendrier Fiscal de l’Avent 2023_12/24

ATTENTION à l’une de ses conditions FONDAMENTALES : L'absence de détention d'un droit réel immobilier dans la résidence principale par le cédant, au cours des 4 années précédant la cession, de façon directe ou indirecte !

✳️ QUE DIT LE CGI ?
150 U II 1° bis du CGI exonère " la 1ère cession d'un logement... autre que la résidence principale " lorsque, notamment, " le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession."

✳️ QUE PRECISE LE BOFIP ?
BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°40

👉 Détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant = privation du bénéfice de l’exonération.

👉 Appréciation de la condition au niveau de la personne PHYSIQUE (cédant ou associée d'une société relevant des plus-values immobilières).
Donc, dans le cas d’un couple marié, si un des époux détient ou a détenu comme bien propre la résidence principale du couple au cours des 4 années précédant la cession = Exonération POSSIBLE pour l'autre époux, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

✳️ JURISPRUDENCE

Dans une décision très récente, le Tribunal Administratif de Paris a rappelé la doctrine administrative en refusant l’exonération à un cédant qui détenait un droit indivis sur le bien affecté à sa résidence principale (Jugement du 13 novembre 2023, N°2213990).

❌ ATTENTION, ce jugement relève également l'absence de mention de l'exonération dans l'acte de vente pour justifier le refus de ce régime, position qui nous semble contestable et sur laquelle d'autres décisions ont été rendues en sens contraire.

✳️ ILLUSTRATION, d'une problématique pouvant découler de cette condition :

Monsieur et Madame DUSAPIN ont pour résidence principale un bien appartenant en PROPRE à Monsieur.
Madame est quant à elle propriétaire de leur résidence secondaire.
Monsieur décède et Madame souhaite quitter sa résidence principale qui n’est aujourd’hui plus adaptée. Elle cède donc sa résidence secondaire pour remployer le prix de vente dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale et sollicite le bénéfice de l’exonération.

⚠ PROBLEME : En sa qualité de conjoint survivant, Madame DUSAPIN est devenue titulaire de droits sur le bien qui figurait à l’actif de la succession de son mari et qui constituait leur résidence principale !!

🔥 PAR CONSEQUENT, PLUS D’EXONERATION POSSIBLE LORS DE LA VENTE quelle que soit :

👉 Sa vocation : légale (757 du CC) ou conventionnelle (1094-1 CC)
👉 L’option effectivement exercée (ou pas encore) dans la succession (usufruit, pleine propriété ou droits mixtes (usufruit et pleine propriété).

EN CONCLUSION, si un cédant décide de solliciter cette exonération, son conseil (notaire, avocat, CGP) devra impérativement :
1️⃣ Faire un historique sur 4 ans de ses résidences principales et de leurs modalités de détention,
2️⃣ Dans l'idéal, lui conseiller de faire immédiatement mention de l'exonération dans l'acte de cession.