🎄 Calendrier Fiscal de l'Avent 2023 _3/24

En cas de démembrement de propriété, USUFRUITIER = perception des loyers.
Donc, il est ÉVIDENT qu'il n'y a pas lieu que ces derniers soient encaissés par le nu-propriétaire !!

En effet, en l’absence d'acte de renonciation à usufruit soumis aux droits de mutation à titre gratuit, cette situation peut fiscalement coûter très cher, alors mieux vaut avoir en tête les risques encourus…

✳ PRINCIPES
👉 Civil : Usufruitier = droit de jouissance sur le bien et perception des fruits et donc des loyers.

👉 Fiscal : Déclaration par l’usufruitier des loyers (logement nu) au titre de ses revenus fonciers (art. 12 à 14 du CGI).

✳ PROBLEME : L'ENCAISSEMENT DES LOYERS PAR LE NU-PROPRIETAIRE
Avec le temps (voire dès le départ dans certains cas), les usufruitiers peuvent laisser le nu-propriétaire encaisser les loyers à leur place.

✳ QUELLE EST LA POSITION DE L’ADMINISTRATION FISCALE SUR CET ABANDON DE LOYERS ?
En l’absence d’acte (BOI-RFPI-30-30 n° 30) :

👉 Si l’Administration fiscale établit que la donation de la nue-propriété dissimule une donation en pleine propriété n'ayant pour but que de faire échapper aux aux droits de mutation à titre gratuit la valeur de l'usufruit du bien transmis : Elle pourra rétablir l’imposition éludée (Abus de droit) et taxer les loyers entre les mains du nu-propriétaire. L’usufruitier n’est pas taxable dans ce cas (TA Pau 7/02/2017).

👉 MAIS l’Administration fiscale peut se prévaloir de l’apparence de l’acte ayant démembré la propriété et :

1️⃣ Imposer les loyers au nom de l’usufruitier, même s'il ne les a pas perçus ;

2️⃣ Considérer qu’il existe une libéralité au profit du nu-propriétaire et imposer ce dernier dans la catégorie des BNC (article 92 du CGI). Partant, les dépenses de travaux réalisés sur le bien, qui auraient pu être déductibles des revenus fonciers, ne le sont pas d'un bénéfice de cette nature. (TA de Strasbourg, 02/07/2009, + récemment CAA Lyon 1/07/2021)

EN CONCLUSION, pour éviter les écueils, il est important de bien cerner l’intention des donateurs : Souhaitent-ils vraiment continuer de percevoir les loyers ? Toute leur vie ? Y renoncer dans ou pendant un certain temps ?

📍 AVANT LA DONATION : Etant PLEINS propriétaires du bien, ils peuvent envisager plusieurs solutions autres que la classique rétention d’usufruit viager ! Ainsi, ils peuvent :
👉 Se constituer un usufruit seulement pour une durée fixe,
👉 Constituer un usufruit à durée fixe (5 ans) au profit du petit-enfant étudiant dans le besoin, et se prévoir un usufruit viager successif (complément de retraite).

📍 APRES LA DONATION avec réserve d’usufruit viager : il n'est plus possible de moduler, le donateur est limité par l'usufruit viager conservé.
Dans ce cas, il est préférable d'éviter la situation désastreuse d’abandon de loyer et régulariser un acte notarié de renonciation à l'usufruit viager taxable aux droits de mutation à titre gratuit (art. 669 du CGI)...