🎄 Calendrier de l'Avent Fiscal 3ème Edition _ 18/24

Or, les parts doivent être évaluées à leur Valeur Vénale !!

✳️ Principe : Valeur Vénale des titres = déterminée par méthode par comparaison avec des cessions similaires lorsqu'il en existe (Cass. com. du 7 juillet 2009, n° 08- 14855, Zorn).

Mais, si pas de transactions comparables portant sur les parts de la même société :
👉 Valeur Vénale = déterminée avec méthodes d’évaluation permettant d’obtenir un chiffre proche de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande la Valeur Mathématique =

➡️ Eléments de l’actif du bilan :
▪️Immeubles à leur valeur vénale réelle obtenue par méthodes traditionnelles (comparaison avec des ventes de biens intrinsèquement similaires, application de décotes le cas échant : occupation, indivision…) ;
▪️Liquidités et créances ;
▪️Autres biens (ex : participation dans d’autres sociétés)

MOINS
➡️ Éléments du passif réel : emprunts bancaires, comptes courants d’associés…
= Seule méthode à retenir si la SCI ne perçoit pas de revenus (ex : biens constituant la résidence principale/résidence secondaire du/des associés(s), biens détenus en nue-propriété, etc. : Cass. com. 1er février 1982, Montrichard, n° 79-1755).

✳️ Si la SCI perçoit des revenus, Valeur Mathématique combinable avec la Valeur de Productivité =
Capitalisation des revenus nets (après diminution d’un impôt fictif) selon le taux de productivité (correspondant, selon guide de l’évaluation de l’administration à un taux de base, le taux de rendement à l’émission des obligations garanties par l’Etat, préalablement diminué du taux d’inflation et majoré d’une prime de risque).

Si combinaison Valeur Mathématique et Valeur de Productivité : application de pondérations à chacune d’elle. Dans la SCI, la valorisation repose plus sur le patrimoine donc, souvent, plus de poids sera accordé à la Valeur Mathématique. (ex : 4 Valeur Mathématique pour 1 Valeur de Productivité pour des titres majoritaires, etc.).

Une fois la valeur des parts obtenue (Valeur Mathématique ou combinaison Valeur Mathématique/Valeur de Productivité avec pondérations), il peut ensuite être appliqué des décotes pour tenir compte de situations particulières :

👉 Abattement pour absence de liquidité pour prendre en compte les contraintes liées à la vente d’un immeuble détenu par une SCI (décision de vente devant être faire conformément aux règles statutaires, etc.) - environ 10 % en pratique ;
👉 Une décote pour minorité si les titres cédés sont minoritaires ;
👉 Une décote pour indivision (jusqu'à 20 %), etc.

💡Dans le contexte actuel, il est important d’être en mesure de justifier concrètement de la méthode d’évaluation des parts retenue, en particulier pour le calcul des DMTG !

La seule référence à une valeur communiquée par l'expert-comptable ne suffira pas pour justifier la valeur déclarée.